La documentazione di cui sotto è indicata a titolo generale al fine di dare a chiunque fosse interessato una prima idea di quali documenti siano generalmente richiesti quando si vuole vendere, donare ed acquistare un immobile (fabbricato e/o terreno). Per tale ragione si invita sempre la clientela interessata a contattare lo studio di Bergamo (contatti) per ricevere gratuitamente un primo e corretto inquadramento dell’operazione programmata (non solo civile ma anche fiscale): il notaio, sulla base delle informazioni ricevute e visione dell’eventuale documentazione già prodotta (anche per mail), indicherà quale documentazione sia nel concreto necessaria produrre al fine di operare un trasferimento sicuro e garantito. Dall’esame del caso concreto la documentazione richiesta potrà essere anche più ristretta di quanto infra indicato a titolo generale; si pensi ad esempio al titolo di provenienza documento portante di ogni trasferimento immobiliare in quanto certifica chi sia il vero proprietario: per il cliente non sarà necessario produrre tale documento nell’ipotesi di atto stipulato presso lo studio che pertanto ne sarà già in possesso; oppure alla certificazione energetica ed alle sue eccezioni legislative.
Documenti delle parti
♦ per le persone fisiche
• Documento di identità (in alternativa il passaporto o la patente se rilasciata dalla questura); qualora i dati relativi alla residenza non fossero aggiornati comunicare i nuovi; controllare la data di scadenza dei documenti;
• Codice fiscale (o tessera sanitaria);
• Permesso di soggiorno per gli extracomunitari; se scaduto, ma in fase di rinnovo, portare copia della richiesta di rinnovo già inviata alla questura.
• Se non si interviene personalmente all’atto, ma a mezzo di rappresentante: originale della procura speciale o copia autentica della procura generale e fotocopia dei documenti di riconoscimento del soggetto rappresentato;
• Estratto dell’atto di matrimonio in carta semplice ovvero certificato di stato libero (sia della parte venditrice che della parte acquirente);
♦ per le società e/o ditte individuali
• Comunicare in anticipo allo studio la partita Iva; nel caso di società amministrata da un consiglio di amministrazione fornire la delibera del consiglio di amministrazione riportata sul relativo libro sociale vidimato che autorizza il legale rappresentante ad intervenire e firmare l’atto (e/o eventuali delibere assembleari o decisioni dei soci che conferiscono al legale rappresentante i relativi poteri per la firma).
Documenti per il rogito
Copia del titolo di provenienza (ovvero atto di acquisto da cui risulta la proprietà del venditore, come vendita, donazione, divisione, decreto giudiziale di trasferimento se acquistato all’asta, ecc.); se l’immobile è pervenuto per successione produrre, oltre al titolo di acquisto del defunto, anche copia della dichiarazione di successione e, su richiesta dello studio, lo stato di famiglia originario del defunto; se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento; se l’immobile è stato costruito dai venditori, deve essere prodotta copia del titolo di provenienza del terreno sul quale si è edificato;
• Menzioni urbanistiche:
– nel caso di fabbricati la cui costruzione è iniziata in data posteriore al 1° settembre 1967, indicare gli estremi (data di rilascio e numero di protocollo) della concessione edilizia che ha autorizzato l’edificazione solo se tali estremi non sono indicati nel titolo di provenienza (N.B.: lo studio potrà sempre richiedere alla parte venditrice, specie se anche costruttrice del bene trasferito, l’esibizione di tutte le comunicazioni presentate e provvedimenti amministrativi rilasciati per procedere all’edificazione);
– comunicare allo studio se la parte venditrice dopo l’acquisto ha apportato al bene delle successive modifiche catastali e/o urbanistiche: in tale ipotesi presentare (anche attraverso l’ausilio del geometra che all’epoca curò tali modifiche) fotocopia della documentazione presentata e/o rilasciata al/dal Comune per autorizzare tale modifiche (ad esempio D.i.a., comunicazioni, ecc.). N.B.: dal 1° luglio 2010 la parte venditrice, a pena di nullità dell’atto, deve dichiarare che la scheda depositata attualmente in catasto è conforme allo stato di fatto;
– fotocopia del certificato di abitabilità/agibilità ovvero dell’istanza presentata in caso di sua formazione per silenzio assenso. N.B.: l’assenza dell’abitabilità/agibilità, fermo restando che la costruzione sia stata realizzata in esecuzione e conformità ad i progetti approvati con provvedimenti edilizi, non impedisce la stipula dell’atto nel quale si specificherà che l’immobile ha i requisiti per essere abitabile, nonostante non sia in possesso del certificato di abitabilità, e che lo stesso viene acquistato nello stato di fatto in cui si trova;
per gli atti relativi ai terreni:
– certificato di destinazione urbanistica, da richiedere in bollo al Comune ove è ubicato il terreno, e da allegare a pena di nullità all’atto di trasferimento. N.B.: non è necessario tale certificato: a) nel caso di terreni da acquistare come pertinenza di fabbricati ed aventi una superficie complessiva inferiore a 5.000 mq.; b) in caso di divisione ereditarie; c) nel caso di donazioni fra coniugi e discendenti in linea retta (figli, nipoti, pronipoti, ecc.); d) nel caso di atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù. Resta peraltro opportuna ai fini fiscali, nei casi di esclusione di cui alle lettere b) e c), la presentazione in studio di tale certificato al fine di accertare la natura edificabile o meno del terreno e correlativamente il valore quale base imponibile per una corretta tassazione dell’atto;
– in caso di terreni agricoli verificare che non sussista in capo a terzi (affittuari o confinanti coltivatori diretti) il diritto di prelazione agraria. In tal caso è necessario notificare con lettera raccomandata all’avente diritto la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita (il cd. compromesso) e attendere il decorso dei 30 giorni dalla notifica ovvero ottenere una rinuncia scritta preventiva alla prelazione che contenga tutte le condizioni della cessione, prime fra tutte il prezzo di vendita;
• Attestato di prestazione energetica: nelle donazioni e negli atti a titolo gratuito, fermo restando l’obbligo di dotazione, non è richiesta la sua allegazione né, pertanto, la sua esibizione in studio;
• Mediazione: se ci si è avvalsi di un’agenzia immobiliare fornire allo Studio i contatti della stessa (telefono e/o mail);
• Mutuo: se l’acquirente ha richiesto un mutuo per l’acquisto fornire allo Studio i contatti del funzionario di banca che segue la pratica (telefono e/o mail);
• Acconti: se sono stati corrisposti prima del rogito notarile acconti produrre fotocopia degli stessi (assegni o ricevuta del bonifico);
• Preliminare: se è stato già stipulato un preliminare registrato produrre copia dello stesso;
• Nel caso di immobili locati a terzi produrre copia del contratto di locazione in corso debitamente registrato. Si ricorda che nell’ipotesi in cui ad essere trasferito a titolo oneroso fosse un immobile ad uso commerciale al conduttore spetterà il diritto di prelazione urbana. In tal caso è necessario darne comunicazione (contenente il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione) al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario e attendere il decorso dei 60 giorni dalla notifica ovvero ottenere una rinuncia scritta preventiva alla prelazione che contenga tutte le condizioni della cessione, prime fra tutte il prezzo di vendita;
• Nel caso di alloggi realizzati su area PEEP (piani per l’edilizia economica e popolare) lo Studio provvederà al recupero della convenzione con la quale il Comune ha trasferito la proprietà ovvero costituito il diritto di superficie; si ricorda che ove la convenzione prevedesse un prezzo massimo il venditore dovrà richiedere al Comune la determinazione dello stesso ovvero procedere preventivamente con il Comune stesso allo svincolo del bene mediante un atto di modifica della convenzione;
• Nel caso di immobili sottoposti a vincolo storico artistico (i cd. beni culturali) presentare tutta la documentazione inerente (Decreto notificato e trascritto del Ministero che determina la natura culturale del bene) al fine di osservare la normativa in materia di prelazione riconosciuta al Ministero nel caso di trasferimento.
DOCUMENTAZIONE UTILE PER CHI ACQUISTA
Si tratta di utili informazioni riguardanti aspetti che non incidono sulla commerciabilità del bene bensì sul valore e qualità dello stesso; una corretta e preventiva informazione serve ad evitare contestazioni e liti successive alla stipula. In particolare:
• Informarsi sullo stato degli impianti e visionare l’eventuale documentazione amministrativa e tecnica degli stessi (compresi i libretti di manutenzione) al fine di valutare la loro conformità alla normativa in vigore all’epoca in cui gli stessi sono stati realizzati, rifatti o da ultimo adeguati; nel caso di edifici condominiali è probabile che la documentazione sia conservata, su mandato di tutti i condomini, dall’Amministratore di Condominio;
• Se immobile condominiale, è utile richiedere alla parte venditrice che prima della stipula della vendita venga esibita certificazione dell’amministratore di condominio attestante l’assenza ovvero l’eventuale importo di oneri condominiali insoluti (si ricorda che chi subentra ad un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente).
INFORMAZIONI DI CARATTERE FISCALE
Si tratta di utili informazioni che hanno il compito di fornire un corretto inquadramento fiscale del proprio atto ed usufruire, nel caso in cui ne ricorrano le condizioni, delle agevolazioni previste. In particolare:
• Specificare se l’acquisto a titolo oneroso o gratuito avviene con le agevolazioni prima casa; si ricorda che con la riforma della tassazione non potranno richiedersi le agevolazioni prima casa per le unità immobiliari accatastate con le categorie catastali: A1, A8 e A9;
• Per chi acquista a qualsiasi titolo una prima casa, specificare se nell’anno anteriore si è alienato a qualsiasi titolo un immobile comprato con le agevolazioni prima casa. In tal caso produrre copia degli atti di acquisto e di trasferimento della precedente prima casa al fine di poter usufruire del credito di imposta relativo;
• Per chi acquista, comunicare se l’atto è preceduto da un preliminare registrato. In tal caso produrre copia del preliminare con gli estremi di registrazione, al fine di poter usufruire del credito di imposta relativo;
• Per chi vende a titolo oneroso, comunicare se l’immobile venduto è stato acquistato da meno di cinque anni e per meno della metà del tempo in cui se ne è avuto la proprietà è stato adibito a propria abitazione. In tal caso, se la parte venditrice intende sull’eventuale plusvalenza realizzata (ovvero la differenza positiva tra il costo di acquisto del bene ed il prezzo di rivendita) versare l’imposta sostitutiva del 20% della plusvalenza direttamente all’atto di vendita, dovranno essere prodotte in studio tutte le fatture inerenti l’acquisto nonchè le spese che hanno determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore;
• Per chi vende a titolo oneroso terreni agricoli o edificabili e ha provveduto alla rivalutazione con perizia, produrre la perizia giurata di determinazione del valore.
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