Il contratto preliminare di compravendita
1) Cos’è il contratto preliminare di compravendita o compromesso?
E’ il contratto con il quale le parti si obbligano a concludere una futura compravendita già interamente delineata nei suoi elementi essenziali. Esso può essere bilaterale o unilaterale a seconda che l’obbligo di stipulare la futura vendita sia assunto da entrambi i contraenti o da uno soltanto.
2) Ho firmato presso l’agenzia immobiliare una proposta di acquisto. Che differenza c’è con il contratto preliminare di compravendita?
La proposta di acquisto è la dichiarazione di voler acquistare un bene ad un certo prezzo ed è normalmente accompagnata dal versamento di una somma a titolo di “caparra” che resta bloccata fino al termine di validità della proposta stessa (solitamente non superiore a trenta giorni). La proposta d’acquisto deve essere firmata per accettazione dal venditore: fino a quando il venditore non l’ha accettata, la proposta obbliga e vincola solo l’acquirente, restando il venditore libero di valutare altre offerte.
Se il venditore non accetta la proposta, oppure resta silente fino al termine nella stessa contenuto, la caparra va restituita all’acquirente. Quando invece firma per accettazione la proposta e tale circostanza viene comunicata all’acquirente, entrambe le parti restano vicendevolmente obbligate a stipulare l’atto definitivo di vendita. Una proposta così conclusa (ovvero una proposta accettata) si converte pertanto automaticamente in un contratto preliminare di compravendita, che vincola entrambe le parti, e le condizioni ivi indicate nella proposta non potranno più essere modificate unilateralmente ma soltanto di comune accordo tra le parti: è evidente pertanto che firmare una proposta di acquisto è un atto molto più delicato ed impegnativo di quanto non si possa pensare in prima battuta considerato che l’aspirante acquirente si impegna da subito all’acquisto: per tale ragione trattasi di un passo che è consigliabile compiere solo quando si è veramente convinti dell’acquisto e dopo aver effettuato tutti gli opportuni controlli (specie in tema di regolarità urbanistica del bene e di presenza o meno del certificato di abitabilità), oppure, nel caso in cui non ve ne fosse il tempo o non fosse possibile in prima battuta, firmare la proposta d’acquisto condizionandola alla presenza di tutti quegli elementi che rappresentano le condizioni necessarie per l’acquisto affinchè, in mancanza di tali elementi, si verifichi una condizione risolutiva della proposta che svincoli da subito l’aspirante acquirente con diritto alla restituzione della caparra versata.
E’ opportuno ricordare ancora che in diritto la legge consente all’aspirante acquirente di cambiare idea prima della comunicazione dell’accettazione del venditore; nei fatti però questo non è quasi mai possibile in quanto la proposta di acquisto è di regola formulata come proposta irrevocabile di acquisto (potendo in tal caso l’aspirante acquirente attendere solo la decisione del venditore nel termine convenuto). Si ricorda ancora che nella prassi, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si tende spesso a firmare, successivamente all’accettazione della proposta, un nuovo e distinto contratto preliminare di compravendita, più specifico ed articolato, e destinato a sostituire il modello prestampato di proposta di acquisto firmata da entrambe le parti (fermo restando però che per modificare, sostituire o integrare le condizioni e previsioni contenute nella proposta, ormai convertitasi in un preliminare autosufficiente, è necessario l’accordo comune delle parti: questo significa che firmata la proposta non sono più ammessi ripensamenti o modifiche unilterali).
Pertanto, alla domanda inziale si può rispondere così: giuridicamente non vi è differenza tra la proposta accettata ed il contratto preliminare di compravendita in quanto, obbligando tanto l’una quanto l’altro, deriva da entrambi un importantissimo effetto: se una delle parti cambia idea prima dell’atto definitivo di vendita, l’altra parte, che vuole invece mantenere gli impegni assunti, può recedere dal contratto trattenendo la caparra versata (il venditore) o richiedendo il doppio della capararra versata (l’acquirente) oppure rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza che trasferisca l’immobile alle condizioni previste nella proposta accettata o nel preliminare e, per quanto ivi non convenuto, alle condizioni di legge. Le differenze sono invece di fatto o di uso: il preliminare contiene di solito molti più dettagli e pattuizioni rispetto a quanto convenuto nella proposta accettata (che, come detto, trattasi il più delle volte di un modulo prestampato) potendo essere “personalizzato” in base alle esigenze ed aspettative concrete (si pensi all’inserimento di eventuali garanzie sulla conformità degli impianti). Per tutti gli aspetti non regolati nella proposta o nel preliminare si applicheranno le norme di legge.
Sulla base delle considerazioni sopra esposte è pertanto consigliabile l’ausilio di un professionista per la stipula di un preliminare “personalizzato” che fissi da subito in modo preciso e chiaro le condizioni ed esigenze di entrambe le parti. Nell’ipotesi in cui ciò non sia possibile nelle prime fasi della trattativa, evitare di prevedere nella proposta di acquisto un termine di validità della stessa troppo lungo e/o di versare caparre di importo elevato.
3) Quali sono gli accertamenti e le verifiche che devono necessariamente accompagnare la stipula di un contratto preliminare di compravendita o di una proposta di acquisto?
Oltre a contenere gli elementi principali della futura vendita (prezzo, corretta identificazione del bene promesso in vendita, anche attravero l’allegazione delle planimetrie catastali) è necessario verificare: la proprietà e la legittimazione a disporre del venditore; l’assenza di formalità pregiudizievoli (come ipoteche, domande giudiziali o precedenti preliminari trascritti); la regolarità urbanistica (in particolare verificare l’esistenza o meno del certificato di abitabilità; si ricorda che la mancanza dell’agibilità non rende il bene incommerciabile, ma la parte promissaria acquirente deve essere consapevole della sua esistenza, reperibilità, o irreperibilità); l’assenza di vizi o difformità; il regolamento di condominio (regolamento che potrebbe contenere clausole fortemente limitative sulla destinazione dell’immobile e degli enti comuni: si pensi al caso di un regolamento che vietasse di tenere animali), nonché l’assenza di eventuali pendenze condominiali (a tal fine è utile ottenere una certificazione dell’amministratore di condominio su eventuali pendenze del venditore); la conformità degli impianti alle normative in tema di sicurezza. Inoltre, la legge prescrive che sin dall’inizio delle trattative dovrà essere messo a disposizione della parte promissaria acquirente l’attestato di prestazione energetica (il cd. Ape) ed alla stessa consegnata al momento della chiusura delle trattative (che nella generalità dei casi coincide proprio con firma del contratto preliminare di compravendita). E’ inoltre consigliabile indicare già nel preliminare gli estremi degli assegni o il numero di CRO del bonifico, nonchè i dati del mediatore immobilire se presente, essendo tutti dati che andranno obbligatoriamente indicati nell’atto definitivo di vendita.
4) Quale termine inserire nel contratto preliminare di compravendita?
Il termine di adempimento del contratto preliminare di compravendita indica la data prima della quale nessuna delle parti può chiedere la stipula del definitivo (nulla osta, ovviamente, che in presenza dell’accordo si possa anticipare la stipula del definitivo di vendita). Esistono due tipi di termine: 1) termine semplice; 2) termine essenziale.
Termine semplice: in tal caso qualora una delle parti non voglia o non possa stipulare il definitivo di vendita, essa sarà inadempiente ed in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante (fino all’esperimento dei rimedi sotto previsti in caso di inadempimento);
Termine essenziale: in tal caso qualora la parte “buona” (quella adempiente) non comunichi all’altra parte (quella inadempiente), entro tre giorni con raccomandata a/r dalla scadenza del termine, la volontà di dare comunque esecuzione al preliminare, lo stesso si intende risolto di diritto. La giurisprudenza ha più volte ribadito che il termine si considera essenziale solo se espressamente qualificato come tale dalle parti o quando possa inequivocabilmente desumersi dalle espressioni usate dalle parti: bisogna quindi prestare attenzione nel come formulare il termine per evitare conseguenze non volute.
5) Che differenze ci sono tra caparra confirmatoria, acconti, clausola penale e cauzione?
E’ prassi che alla firma del preliminare/compromesso (o della proposta di acquisto accettata) l’acquirente versi, a conferma della serietà delle proprie intenzioni, una somma di denaro che può essere qualificata in vari modi, ovvero:
– caparra confirmatoria (ipotesi più frequente): le sue funzioni principali sono quelle di 1) anticipato parziale pagamento in caso di buon esito dell’operazione (significa che alla stipula del definitivo la stessa somma verrà imputata a pagamento del prezzo dovuto; 2) preventiva liquidazione del danno in caso di inadempimento (cd. funzione confirmatoria) accompagnato dalla richiesta di recesso ad opera della parte adempiente (che tratterrà la caparra, se la parte adempiente è il venditore, ovvero ne richiederà la restituzione del doppio, se la parte adempiente è l’acquirente); è sempre possibile peraltro che la parte adempiente non voglia recedere trattenendo la caparra (o esigendone il doppio), bensì preferisca richiedere l’adempimento coattivo in sede giudiziale ed eventuale richiesta dei danni subiti per il ritardo (in tal caso la caparra varrà solo come anticipo di pagamento al momento della sentenza di trasferimento) ovvero richiedere la risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c., con diritto al risarcimento dei danni subiti (che potranno essere di importo superiore a quello della caparra versata; importo dei danni che peraltro può essere predeterminato mediante la previsione nel contratto preliminare di una clausola penale);
– acconto: la sua unica funzione è quella di anticipato parziale pagamento in caso di buon esito dell’operazione, dovendo pertanto essere restituito nel caso in cui non si arrivi alla conclusione del definitivo di vendita per qualsiasi ragione (a differenza della caparra confirmatoria che, come detto, svolge anche la funzione di preventiva liquidazione del danno in caso di inadempimento con richiesta di recesso della parte cd. “buona”);
– clausola penale: come la caparra confirmatoria, ha la funzione di raffozare il vincolo obbligatorio determinando preventivamente l’ammontare dei danni in caso di inadempimento o di ritardato adempimento. A differenza della caparra, però, non va consegnata al momento della firma producendo meri effetti obbligatori (la parte, infatti, si impegna a dare una determinata somma di denaro nel caso di suo inadempimento), nè assolve a nessuna funzione di anticipato parziale pagamento in quanto non consegnata al momento del preliminare (ma destinata ad operare solo in caso di inadempimento). L’utilità della penale per la parte adempiente consiste in particolare dal sollevarla dall’onere di provare l’esistenza del danno nonchè la sua entità. Pertanto in caso di inadempimento la parte “buona” potrà richiedere il pagamento della penale così come determinata, senza dover provare nè il danno subito nè la sua effettiva consistenza (limitandosi però il risarcimento alla prestazione in essa prevista, salvo che non sia stata espressamente convenuta la risarcibilità del danno ulteriore). Avendo diverse funzioni e diversi campi operativi, nulla esclude che possano essere previste nello stesso preliminare tanto una caparra confirmatoria quanto una clausola penale;
– cauzione: trattasi di una somma anticipata come mera garanzia e che pertanto non potrà essere nè incamerata nè potrà svolgere al pari della caparra confirmatoria e della calusola penale alcuna funzione di predeterminazione del danno subito in caso di inadempimento.
6) Cosa succede se una parte è inadempiente?
Scaduto il termine di adempimento del contratto preliminare di compravendita (ossia il termine entro cui stipulare il definitivo) ciascuna parte potrà invitare l’altra a firmare il contratto davanti ad un notaio con un preavviso di almeno quindici giorni. Scaduta questo ulteriore termine, la parte non inadempiente potrà esperire una seri di rimedi concessi dalla legge. Al riguardo vanno distinte varie ipotesi:
– se è stata versata una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può dichiarare di recedere e trattenere la caparra versata (per il venditore) ovvero esigere il doppio del suo importo (per l’acquirente) ex art. 1385 c.c. (in tal caso però non si potrà agire per il risarcimento dei maggiori danni in quanto i due rimedi sono ritenuti non cumulabili);
– se non è stata versata alcuna caparra confirmatoria (ovvero se è stata versata, ma non si intende esercitare il recesso riconosciuto ex art. 1385 c.c.) vi sono due alternative: 1) richiedere al giudice l’adempimento coattivo ex art. 2932 c.c. (la cd. “esecuzione in forma specifica”), ossia ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, offrendo nel contempo all’altra parte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare (e con la possibilità di imputare la caparra già versata a titolo di anticipato pagamento), ed, in aggiunta, richiedere la condanna al risarcimento dei danni subiti (che possono essere stato predeterminati mediante la previsione di una clausola penale); si consideri che in tal caso le clausole che regoleranno la vendita decisa dal giudice saranno quelle contenute nel preliminare, oltre alle garanzie di legge: ragion per cui più dettagliato sarà il preliminare e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza riproduttiva dei loro accordi ed interessi (peraltro un preliminare incompleto, carente ad esempio delle menzioni urbanistiche, può determinare l’impossibilità per il giudice di emettere tale sentenza, privando così le parti di tale rimedio); 2) oppure, se non si è più interessati a concludere l’affare, richiedere al giudice la risoluzione ex art. 1453 c.c., nonchè presentare domanda di risarcimento dei danni subiti (che, anche in tal caso, potranno essere stati preventivamente determinati con una penale inserita nel contratto preliminare di compravendita).
Si ricorda che la risoluzione può anche verificarsi “di diritto” nei seguenti casi: a) diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.: la parte non inadempiente intima all’altra per iscritto di adempiere in un congruo termine (non inferiore a quindici giorni), con la dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’altro risoluto. Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto; b) clausola risolutiva espressa ex art. 1457 c.c.: inserendo in contratto la clausola che preveda che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva; c) termine essenziale ex art. 1457 c.c.: se il termine per la stipula è definito essenziale dalle parti, qualora la parte non inadempiente non comunichi all’altra parte, entro tre giorni, che vuole esigere comunque l’esecuzione del preliminare, questo è risoluto di diritto. Resta fermo che anche nei casi di risoluzione di diritto, per ottenere il risarcimento dei danni subiti dovrà esperirsi la relativa azione giudiziaria al fine di accertarne l’esistenza nonchè la loro entità (salvo una loro preventiva determinazione con una clausola penale).
7) Posso ottenere la consegna del bene già alla stipula del contratto preliminare di compravendita?
Generalmente l’immobile viene consegnato al momento della stipula del definitivo di vendita. A volte, tuttavia, su richiesta della parte promissaria acquirente, la consegna viene anticipata (ad esempio per consentire l’inizio di opere di ristrutturazione). In tal caso è opportuno specificare, in caso di lavori, chi si assume la responsabilità di eventuali conseguenze dannose degli stessi, e, in caso di bene condominiale, a carico di quale parte gravino gli oneri condominiali, tanto di ordinaria quato di straordinaria amministrazione, tra la data di stipula del contratto preliminare di compravendita e quella del definitivo.
8) Com’è regolata la certificazione energetica in sede di contratto preliminare di compravendita?
Alla luce delle vigenti normative il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica sin dall’avvio delle trattative, e quindi consegnarlo al potenziale acquirente alla chiusura delle stesse che coincidono con la stipula del contratto preliminare di compravendita. Pertanto in sede di contratto preliminare di compavendita la parte promissaria acquirente dovrà dichiarare di aver ricevuto tutte le informazioni inerenti il rendimento energetico dell’immobile e di aver ricevuto in consegna il relativo attestato di prestazione energetica. La legge inoltre prevede che, in caso di vendita di un edificio prima della sua costruzione, il venditore debba fornire evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e debba produrre l’attestato di prestazione energetica entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.
9) Come si registra il contratto preliminare di compravendita? Quali costi vanno sostenuti?
Il preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, dietro versamento delle relative imposte. La registrazione va fatta entro 20 giorni dalla firma del preliminare. L’imposta di registro, nel caso di definitivo di vendita soggetto a registro, viene calcolata come segue: – il 3% dell’importo degli acconti; – lo 0,50% dell’importo della caparra; – una imposta fissa di euro 200. Il preliminare deve inoltre essere in regola con le imposte sul bollo. Si ricorda che l’imposta pagata sulla caparra e sugli acconti potra’ essere detratta dall’imposta di registro dovuta in sede di registrazione dell’atto di vendita definitivo. Qualora invece l’atto definitivo di vendita sia soggetto ad IVA (ad esempio nel caso di acquisto di abitazione dal costruttore entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori) l’imposta di registro pagata sulla caparra è sempre dovuta in misura proporzionale (0,50% dell’importo della caparra) mentre per le somme corrisposte a titolo di acconto è dovuta una imposta fissa (euro 200). Entrambe queste imposte non possono essere detratte dall’imposta di registro in sede di atto definitivo di vendita.
10) Quali sono i vantaggi della trascrizione del contratto preliminare di compravendita?
Innanzitutto si precisa che per le parti trascrivere un preliminare, a differenza della sua registrazione, non è un obbligo, ma una possibilità. Se ciò è vero sul piano giuridico, sul piano concreto la sua trascrizione si pone invece come una necessità (specie nelle ipotesi in cui la data di stipula del definitivo non è vicina e/o l’importo della caparra versata alla firma del preliminare è rilevante e/o chi venede è un soggetto fallibile). Infatti va tenuto conto che gli obblighi nascenti dal preliminare vincolano solo le parti: perchè tali accordi possano essere opposti anche ai terzi è necessario che vengano resi pubblici attraverso il sistema della trascrizione nei Pubblici Registri (finchè il preliminare non viene trascritto i terzi infatti non possono esserne a conoscenza). I rischi che si corrono da un preliminare non trascritto sono elevati: senza soffermarsi su situazioni patologiche di mala fede del venditore (esempi: il venditore stipula un preliminare con Tizio e subito dopo vende la casa a Caio avanti ad un notaio che non trovando trascritto alcun preliminare non potrà essere a conoscenza degli accordi prima intercorsi tra il venditore e Tizio: in questo caso Caio acquista bene e Tizio potrà richiedere solo il risarcimento dei danni o la restituzione del doppio della caparra, instaurando quindi una causa con tutte le conseguenze e lungaggini che ne derivano; lo stesso dicasi del caso in cui il venditore, dopo la firma del preliminare, chieda ad un Istituto di credito un finanziamento con la garanzia ipotecaria sull’abitazione prima promessa in vendita: l’Istituo concederà l’ipoteca non potendo venire a conoscenza dell’esistenza di precedenti accordi con il promissario acquirente) si pensi anche a tutte quelle vicende giuridiche in cui può incorrere un venditore in buona fede (esempi: alcuni giorni dopo la stipula del preliminare viene iscritta a suo carico e sopra l’immobile oggetto della futura vendita una pretestuosa ed infondata domanda giudiziale, la cui iscrizione, però, impedirà la stipula del definitivo; oppure si pensi ancora al caso in cui il promittente venditore abbia un incidente stradale o procuri un danno a terzi: questi ultimi potranno soddisfarsi sull’immobile promesso in vendita perché non è stato reso pubblico il vincolo assunto dal venditore con il preliminare; oppure ancora vedersi iscritta successivamente una formalità pregiudizieviole da parte dell’Amministrazione finanziaria per una multa non pagata).
Inoltre la trascrizione del contratto preliminare di compravendita garantisce al promissario acquirente altri due importanti effetti: 1) nel caso di mancata esecuzione del preliminare, i crediti del promissario acquirente (ad esempio per il rimborso degli acconti versati o per ottenere la restituzione del doppio della caparra) godono di un privilegio speciale sull’immobile oggetto del preliminare stesso, ex art. 2775 bis c.c.; 2) nel caso di fallimento del venditore, e sempre che il contratto preliminare abbia ad oggetto una casa di abitazione ed è stato concluso a giusto prezzo, l’operazione non può più essere revocata in sede fallimentare.
Pertanto una volta trascritto il contratto prelimnare di compravendita (e sempre che si stipuli il definitivo di vendita entro un anno dalla data convenuta ed in ogni caso entro i tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare):
a) si attua il cd. “effetto prenotativo”, ossia quando si otterrà il trasferimento definitivo, gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare;
b) non avranno effetto nei confronti del promissario acquirente (cioè non saranno opponibili nè vincolanti nei suoi confronti) eventuali successive vendite, ipoteche, pignoramenti, ecc.;
c) i crediti del promissario acquirente derivanti dall’inadempimento del venditore saranno garantiti da un privilegio sull’immobile oggetto del preliminare;
d) nel caso di fallimento della parte venditrice l’operazione non sarà più revocabile in sede fallimentare (purchè abbia ad oggetto l’acquisto di una casa di abitazione ad un giusto prezzo).
11) Quanto costa trascrivere un contratto preliminare di compravendita?
Fermo restando le somme sopra previste per la registrazione (che si ricorda essere un obbligo per le parti anche quando il contratto viene redatto per scrittura privata non autenticata dal notaio), le ulteriori spese per la trascrizione consistono in: 1) imposta fissa per la trascrizione di 200 euro; 2) diritti fissi di 35 euro; 3) l’onorario notarile (il compenso del notaio incaricato di stipulare sia il preliminare sia il definitivo, salvo casi particolari, non supererà di molto quello che gli è dovuto per la sola stipula del definitivo, poiché la maggior parte degli accertamenti compiuti dal notaio vanno fatti anche per il solo definitivo).
12) Quali sono le garanzie che la legge riconosce all’acquirente nel caso di contratto preliminare di vendita di immobile da costruire da parte del costruttore?
A tutela del promissario acquirente (persona fisica) che stipuli con il costruttore un preliminare di compravendita di immobile da costruire il D. Lgs. n. 122 del 20 giugno 2005 prevede una serie di obblighi a carico della parte promittente venditrice: 1) rilascio di fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate dal costruttore prima del trasferimento definitivo; 2) rilascio di una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale al trasferimento del bene; 3) predisposizione del contenuto del preliminare ad un contenuto “minimo” fissato dal citato D.Lgs. 122/2005. Per maggiori informazioni contatta lo Studio.
Se hai altre domande o quesiti da porre puoi scrivere al notaio cliccando qui oppure venirci a trovare presso lo studio notarile di Bergamo, Via dei Partigiani 5
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Il contratto preliminare di compravendita
