Imposte per l'acquisto della prima (o seconda) casa

L’acquisto di una casa di abitazione e delle sue eventuali pertinenze (quali box, posti auto, giardini, cantine ed altre pertinenze) comporta il pagamento delle imposte previste per legge.

Imposte che variano a seconda della natura del venditore e/o dell’acquirente (privato o impresa) e della circostanza che siano richieste o meno le agevolazioni prima casa per l’acquisto.

Vanno pertanto fatte le necessarie verifiche ed in particolare:

1. verificare se la compravendita sia soggetta ad imposta di registro proporzionale oppure ad Iva;

2. determinare la base imponibile ossia l’importo sul quale calcolare l’imposta proporzionale di riferimento;

3. distinguere gli acquisti prima casa dagli acquisti di ulteriori abitazioni al fine di accertare la relativa aliquota;

1. COMPRAVENDITE SOGGETTE AD IMPOSTA DI REGISTRO E AD IVA

Le compravendite soggette ad imposta di registro proporzionale sono quelle in cui (a prescindere dalla qualifica che riveste la parte acquirente) la parte venditrice è:

1. un privato;

2. un’impresa che:

non ha costruito (né ristrutturato) l’immobile;
ha costruito (o ristrutturato) l’immobile da oltre 5 anni e in atto non esercita l’opzione Iva;

Le compravendite soggette ad Iva sono quelle in cui la parte venditrice è:

1. un’impresa che:

ha costruito (anche tramite imprese appaltatrici) l’immobile da meno di 5 anni;
ha ristrutturato (anche tramite imprese appaltatrici) l’immobile da meno di 5 anni (per impresa ristrutturatrice si intende a tali fini fiscali quella che ha eseguito gli interventi edilizi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, ex art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380);
ha costruito o ristrutturato (anche tramite imprese appaltatrici) l’immobile da più di 5 anni e in atto esercita l’opzione Iva.

2. BASE IMPONIBILE

Una volta verificato che la compravendita sia soggetta ad imposta di registro proporzionale oppure ad Iva, va determinata la base imponibile ovvero l’importo sul quale calcolare l’imposta di registro proporzionale o Iva. A tal fine si distingue:

compravendita soggetta a registro in cui ad acquistare l’abitazione ed eventuali pertinenze sia un privato: in questo caso la base imponibile è il valore catastale del bene acquistato. Per calcolare il valore catastale bisogna moltiplicare le rendite catastali dell’abitazione e delle eventuali pertinenze (le rendite catastali sono indicate nella visura come ultimo dato catastale sulla destra) per il coefficiente relativo che varia a seconda che si tratti di prima casa (115,50) o seconda casa (126). Esempio: acquisto di una casa e relativo garage aventi le seguenti rendite catastali: euro 450 l’abitazione ed euro 60 il garage; in tal caso si sommano le due rendite e le si moltiplicano per i superiori coefficienti. Avremo così un valore catastale di euro 58.905 se si tratta di acquisto prima casa [(450+60) x 115,50] oppure di euro 64.260 se si tratta di acquisto di seconda o ulteriore casa [(450+60) x 126];
compravendita soggetta a registro in cui ad acquistare non è un privato ma una società oppure una persona fisica che acquista quale titolare di ditta individuale o quale professionista: in questo caso la base imponibile è il prezzo dichiarato in atto;
compravendita soggetta ad Iva: in questo caso la base imponibile è il prezzo dichiarato in atto.

3. ALIQUOTE

Una volta verificato che la compravendita sia soggetta ad imposta di registro proporzionale oppure ad Iva e determinata la base imponibile, occorre individuare l’aliquota (e le imposte fisse) che la compravendita sconta.

A tal fine si distinguono le compravendite soggette ad imposta di registro (proporzionale) e quelle soggette ad Iva; e per entrambe le compravendite (a registro o ad Iva) quelle aventi ad oggetto l’acquisto di prima casa oppure di seconda (o ulteriore) casa

Vediamo le aliquote e tutte le imposte fisse relative alle

Compravendite soggette ad imposta di registro proporzionale

(ovvero quelle in cui la parte venditrice è: un privato; oppure un’impresa che non ha costruito né ristrutturato l’immobile; oppure un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da oltre 5 anni e in atto non esercita l’opzione Iva)

– Imposta di registro

prima casa: 2% (da calcolare sempre sul valore catastale);
seconda casa: 9% (da calcolare sul valore catastale se acquista un privato oppure da calcolare sul prezzo dichiarato in atto se ad acquistare è una società oppure una persona fisica che acquista quale titolare di ditta individuale o quale professionista);

– Imposta ipotecaria fissa: 50 euro;

– Imposta catastale fissa: 50 euro.

N.B.: l’imposta di registro non può essere mai inferiore ad Euro 1.000. Per fare un esempio nel caso di compravendita soggetta a registro con agevolazioni prima casa e relativa aliquota del 2%, qualora il valore catastale del bene fosse pari ad Euro 40.000, l’imposta di registro calcolata in euro 800 (ovvero il 2% di 40.000) viene automaticamente arrotondata ad Euro 1.000.

Compravendite soggette ad Iva

(ovvero quelle in cui la parte venditrice è: l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da meno di 5 anni; oppure l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da più di 5 anni e in atto esercita l’opzione Iva)

– Iva

prima casa: 4% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
seconda casa: 10% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
fabbricato di lusso: 22% (da calcolare sul prezzo dichiarato in atto);

– Imposta di registro fissa: 200 euro;

– Imposta ipotecaria fissa: 200 euro;

– Imposta catastale fissa: 200 euro;

– Imposta di bollo fissa: 230 euro;

– Tassa ipotecaria fissa: 35 euro

– Tassa di voltura fissa: 55 euro.

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