Rent to buy – Tassazione

L’art. 23 del D.L. 12/09/2014, n. 133, convertito con L. 11/11/2014, n. 164, ha introdotto ufficialmente nel nostro ordinamento il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, cercando così di mettere ordine, attraverso un specifica disciplina, a quella prassi contrattuale sempre più diffusa e definita con il termine di rent to buy.

Si tratta di un contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che permette di posticipare gli effetti finali di una vendita, ed in particolare l’impegno di pagare l’intero prezzo, consentendo però:

• all’aspirante acquirente di avere: a) l’immediata disponibilità dell’immobile verso il pagamento di canoni; b) il diritto di acquistare successivamente il bene imputando al prezzo finale di vendita parte dei canoni già versati;
• al venditore di mettere a reddito l’invenduto ed individuare da subito il potenziale acquirente.

Il legislatore, tuttavia, con il sopra citato art. 23, si è limitato alla regolamentazione dei soli aspetti civilistici, rimettendo all’Agenzia delle Entrate l’arduo compito di fissarne la relativa disciplina fiscale, assolto poi con la Circolare n. 4/E del 19/02/2015. L’Agenzia configura fiscalmente tale negozio come un’operazione complessa caratterizzata da due distinti fasi temporali (una sorta di “doppio contratto“) oggetto di autonoma tassazione e precisamente:

1. Fase iniziale di godimento (quando viene cioè stipulato il vero e proprio rent to buy), in cui il canone deve essere fiscalmente distinto in:

– quota canone corrisposta per il godimento del bene, da assimilare ad una normale locazione;

– quota canone corrisposta a titolo di anticipazione prezzo, considerata come acconto prezzo di un preliminare di vendita;

2. Fase finale in cui si procede al trasferimento definitivo dell’immobile con la stipula della vendita (da assoggettare alle ordinarie regole in tema di trasferimenti immobiliari) e la cui tassazione non può non tener conto, al fine di evitare una duplicazione di imposte, dei canoni prezzo già versati e tassati.

Così la Circolare n. 4/2015 sulla natura doppia del rent to buy: “Per quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione del godimento dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, si ritiene che detto godimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile e, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione. Con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore, l’articolo 23, comma 1, chiarisce che le parti imputano al corrispettivo del trasferimento una quota di canone indicata nel contratto. Tale quota di canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile. In sostanza, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte. In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari“.

La Circolare si preoccupa altresì di disciplinare le conseguenze di un mancato trasferimento del bene a seguito di risoluzione per inadempimento oppure per mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. E’ bene ricordare infatti come nello schema tipico delineato dal legislatore il contratto deve prevedere il diritto per il conduttore di acquistare l’immobile non anche l’obbligo; nel caso in cui invece il patto di futura vendita fosse vincolante per entrambe le parti, l’Agenzia delle Entrate assimila fiscalmente l’operazione (come già espresso con il chiarimento del 13 febbraio 2014 ad un quesito posto dall’Ordine dei Dottori Commercialisti di Monza) ad una definitiva cessione di beni che in quanto tale andrebbe tassata per intero da subito come un normale trasferimento.

Un corretto inquadramento fiscale impone di tener conto, all’interno delle superiori finestre temporali tipiche del rent to buy, anche delle ordinarie distinzioni in tema di:

• imposte dirette ed indirette;
• qualifica del concedente/proprietario: soggetto Iva (ossia società ed enti commerciali nonchè persone fisiche che operano nell’esercizio di impresa – commerciale o agricola – arti o professioni) oppure soggetto privato; tra i soggetti Iva, inoltre, andranno distinte, per la fase del trasferimento finale, quelle costruttrici/ristrutturatrici e se siano passati o meno 5 anni dalla fine della costruzione/ristrutturazione, salvo che nei casi consentiti si decida di optare per l’Iva;
• natura dell’immobile: fabbricato abitativo (tutte le categorie A ad eccezione della A/10) o strumentale (A/10, B, C, D ed E); peraltro si ricorda che la legge non prevede delle limitazioni oggettive all’utilizzo di tale contratto, potendo quindi esserne oggetto anche un terreno, agricolo o edificabile.

Quanto alle imposte dirette si ricorda in breve che:

– nel caso di soggetto privato: sulla quota percepita per il godimento del bene si applica la disciplina fiscale dei redditi fondiari (fatta salva l’opzione per la “cedolare secca”); quanto alla plusvalenza sul prezzo finale di vendita il termine dei cinque anni dall’acquisto va calcolato con riguardo al trasferimento finale (e non alla data di stipula del rent to buy che apre la fase del godimento);

– nel caso di soggetto Iva: sulla quota percepita per il godimento del bene valgono le regole della locazione (nessun rilievo ai fini reddituali ha la quota in acconto prezzo percepita durante la fase di godimento); quanto alla fase finale del trasferimento emergerà una componente positiva di reddito (se immobili merce concorrerà a formare il reddito il prezzo di cessione al lordo degli acconti; se immobili strumentali o di patrimonio ad assumere rilevanza sarà la differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, ed il costo fiscale dell’immobile.

Quanto alle imposte indirette si rinvia alle sottostanti tabelle riepilogative

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Rent to buy – Tassazione indiretta – Tabelle riepilogative