Nel linguaggio comune si è soliti dire che con la surroga del mutuo (detta anche portabilità del mutuo) si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso: in realtà più correttamente andrebbe detto che con la surroga del mutuo si intende la possibilità, riconosciuta a chi ha in corso un mutuo garantito da ipoteca su uno o più immobili, di estinguerlo attraverso la stipula di un nuovo mutuo con un’altra banca, a condizioni più vantaggiose di quello precedente, e garantito dalla stessa ipoteca iscritta a garanzia del vecchio mutuo, dovendosi pertanto più correttamente parlare di “portabilità dell’ipoteca”, l’unico elemento ad essere veramente “spostato” da una banca all’altra, in quanto il nuovo mutuo è distinto e diverso (altrimenti non lo si sostituirebbe) ed ha come scopo quello di estinguere il precedente muto con la vecchia banca. Tecnicamente la surroga del mutuo consiste quindi nell’ottenere da una nuova banca un ulteriore e distinto mutuo avente lo scopo di estinguere immediatamente il precedente mutuo in essere con la “vecchia” banca che esce di scena in quanto soddisfatta del suo credito, mantenendo la stessa ipoteca a garanzia. Facciamo un esempio pratico: se ho un mutuo in essere con la banca Alfa garantito dall’ipoteca sull’immobile Etna ed un debito residuo di euro 99.550,15, posso rivolgermi alla banca Beta per ottenere un nuovo e distinto mutuo di importo pari al debito residuo con la banca Alfa (e quindi di euro 99.550,15) al fine di estinguere il precedente mutuo con la banca Alfa e pagare d’ora in avanti la residua somma alla banca Beta alle nuove condizioni con la stessa fissate (tipo di tasso, spread, durata del mutuo, ecc.) ferma la garanzia dell’ipoteca sull’immobile Etna che con la surroga garantirà il mio nuovo creditore ovvero la banca Beta.
Rispondiamo alle 10 domande più frequenti in tema di surroga del mutuo:
1. Qual’è il vantaggio della surroga del mutuo?
Il vantaggio della surroga del mutuo è quello di pagare il debito residuo del mutuo con una nuova banca ottenendo dalla stessa condizioni migliorative rispetto a quelle attuali contratte a suo tempo con la vecchia banca (circostanza determinata da contingenti situazioni di mercato quali la maggiore concorrenza tra banche e/o la diminuzione dei tassi di interesse, ovvero da mutate situazioni personali quali la necessità di prorogare la durata del mutuo).
2. Cosa posso modificare del vecchio mutuo con la sua surroga?
Per una risposta chiara ed efficace si può dire che l’unica cosa non modificabile con la surroga del mutuo è l’importo del mutuo che deve essere pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare alla vecchia banca (se il debito residuo che ho con la banca Alfa è di euro 99.550,15, il mutuo di surroga che potrò ottenere dalla nuova banca Beta dovrà essere di corrispondenti euro 99.550,15). Tutto il resto potrà essere modificato in quanto con la surroga del mutuo si passa alle nuove condizioni di mutuo complessivamente applicate dalla nuova banca, potendo pertanto modificare rispetto alla situazione precedente la misura ed il tipo di tasso (passando da quello fisso a quello variabile), lo spread, la durata del mutuo (che potrà essere allungata ovvero diminuita); inoltre la nuova banca potrà anche prevedere spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, ecc.) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un ulteriore risparmio su costo complessivo del mutuo (il cd. TAEG).
3. Quali sono le condizioni ottimali per un “buon mutuo” di surroga?
Quanto alle condizioni ottimali per un “buon mutuo” di surroga è una valutazione puramente soggettiva in quanto bisogna ragionare su quali vantaggi si vogliono ottenere con il nuovo mutuo (così se ad un allungamento della durata del mutuo corrisponderà un minore importo della rata mensile, ad una riduzione dello stesso corrisponderà un risparmio di interessi). Si deve pertanto: a) verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui) e ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva, ecc.); b) confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di altre banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo in essere; c) se possibile, usufruire dell’assistenza e della consulenza di un operatore professionista indipendente per approfondire i vari aspetti delle proposte ed effettuare i necessari calcoli di confronto.
4. Quali sono le voci più importanti da valutare e cosa significa poter avere una liquidità aggiuntiva?
Premesso che vanno valutate tutte le condizioni, precedenti e nuove, è ovvio che gli aspetti da tenere in particolare considerazione per ottenere un effettivo risparmio di spesa sono il tipo di tasso (se mantenere lo stesso tipo o cambiarlo da fisso a variabile e viceversa), la misura del tasso (si ricorda che mantenendo ad esempio il tasso fisso si potranno ottenere importanti vantaggi considerato che gli stessi, rispetto a dieci anni fa, sono notevolmente più bassi), la durata del mutuo (decidendo di allungarla in modo da ridurre il peso della rata ovvero accorciarla in modo da ridurre il piano di rimborso ed il costo degli interessi), lo spread praticato (oggi inferiore a quello dei mutui precedenti) e, soprattutto, il TAEG che è un tasso virtuale in grado di indicare il costo globale del prestito, comprensivo cioè di tutte le spese sostenute per ottenere il finanziamento e per pagare le rate (laddove invece il cd. TAN sta per tasso annuale nominale ed indica esclusivamente la misura degli interessi dovuti su un prestito, senza considerare le spese che possono essere tante e diverse: si può dire infatti che confrontando il TAEG di due mutui si acquisisce immediatamente l’idea di quale costi di più e di quanto).
Altro aspetto importante da considerare è l’importo residuo del mutuo che si vuole estinguere e l’eventuale necessità di avere una liquidità aggiuntiva: come già detto l’unico limite della surroga (se concessa a nuove e più vantaggiose condizioni) è di non poter modificare la somma mutuata ossia la necessità, se si vuole operare con la surroga, che il nuovo mutuo sia di un importo pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare alla vecchia banca, non potendosi pertanto ottenere eventuali importi di finanziamento aggiuntivi. Per tale esigenza di liquidità aggiuntiva la soluzione è quella del mutuo di sostituzione (tra le alternative alla surroga del mutuo esposte nella risposta 7) con tutti gli svantaggi connessi alla stipula di un nuovo mutuo (eventuale penale di estinzione anticipata per il mutuo precedente, pagamento di tutte le spese, imposte e oneri notarili tipici di quelli di una nuova pratica di mutuo) con costi decisamente maggiori rispetto alla surroga. Soluzione alternativa e praticata da alcune banche potrebbe essere quella di affiancare ad una surroga per il capitale residuo un secondo mutuo per liquidità per il solo importo aggiuntivo e con costi pertanto inferiori ad un mutuo erogato sia per estinguere il precedente che per fornire ulteriore liquidità.
5. La surroga del mutuo è gratuita oppure ha un costo?
La legge (l’art. 120 quater della L. 385/1993, il cd. T.U.B.) testualmente dispone “Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalita’ connesse alle operazioni di surrogazione“. Pertanto uno dei più grandi vantaggi della surroga del mutuo sta proprio nel fatto che il cliente non ha ulteriori oneri aggiuntivi e spese di alcun genere, avendosi un risparmio sul costo dello spread, che spesso sarà inferiore rispetto alla banca precedente, non dovendosi pagare nè l’imposta sostitutiva, nè i costi notarili (a carico delle agenzie bancarie), nè corrispondere alla banca spese di istruttoria e di perizia. Le uniche spese che il mutuatario dovrà affrontare sono gli oneri legati al pagamento dei bolli statali e le spese di aperture del nuovo conto corrente con la banca subentrante.
6. La banca con cui avevo sottoscritto il mutuo è obbligata a concedermi questa opportunità o ci sono casi in cui può impedirlo?
La banca che ha concesso il mutuo non può negare o rendere oneroso al proprio cliente la surroga del mutuo. Per cui sono da ritenersi prive di alcun fondamento clausole contrattuali che prevedono l’addebito di penali o altri oneri a carico del mutuatario. La legge (l’art. 120 quater della L. 385/1993, il cd. T.U.B.) testualmente dispone che la surrogazione comporta il trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, “… con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura… Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalita’ connesse alle operazioni di surrogazione … E’ nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facolta’ di surrogazione …”.
Se pertanto la surroga costituisce un obbligo per la “vecchia” banca la quale deve permettere tale trasferimento del mutuo ad un’altra banca, di contro va precisato che nessuna “nuova” banca è obbligata ad offrire il mutuo di surroga e, quando lo offre, a concederlo a tutti i clienti che lo richiedono. Ogni banca effettuerà, così come per le altre tipologie di mutuo, una valutazione della richiesta per decidere se procedere o meno con l’operazione (e concedere quindi un nuovo mutuo che vada a sostituire quello precedente). E’ chiaro che la convenienza dell’operazione può derivare dalla concorrenza tra le banche, che porta a proporre continuamente nuove forme di finanziamento, spesso più interessanti, per il cliente, di quelle offerte alcuni anni fa.
7. Esistono forme diverse ed alternative alla surroga del mutuo per cambiarne le condizioni? Con quali vantaggi o svantaggi rispetto alla surroga del mutuo?
Esistono, oltre alla surroga del mutuo, altri strumenti per modificare “in corsa” le condizioni del proprio mutuo; in particolare si tratta della rinegoziazione (detta anche ricontrattazione) e del mutuo di sostituzione. Esaminiamo in breve pregi, difetti e differenze rispetto alla surroga:
– Rinegoziazione (o ricontrattazione): altro non è che un nuovo accordo raggiunto tra le originarie parti (banca e cliente) e, differentemente dalla surroga, non può essere imposto unilateralmente dal mutuatario: come per la surroga si potranno ridefinire con l’originaria banca uno o più parametri del mutuo quali il tipo e la misura del tasso, nonchè la durata del mutuo; a differenza della surroga non si cambierà banca trattandosi di una modifica tra le medesime parti del medesimo contratto di mutuo (laddove nella surroga si sostituisce il vecchio mutuo della banca X con il nuovo mutuo della banca Y); non potranno applicarsi commissioni e spese bancarie per tali variazioni che potranno essere pattuite anche mediante semplice scrittura privata tra le parti senza necessità di recarsi dal notaio (nel caso in cui la banca richiedesse l’autentica notarile i costi saranno contenuti non trattandosi della stipula di un nuovo e distinto mutuo, ma della modifica dell’originario ed ancora esistente);
– Mutuo di sostituzione: si procede alla stipula di un nuovo e distinto mutuo (con la stessa banca o con altra) e con la relativa liquidità si provvederà ad estinguere il precedente mutuo. Il vantaggio rispetto alla surroga ed alla rinegoziazione consiste nella possibilità di richiedere ed ottenere una somma maggiore, destinata pertanto non solo ad estinguere il precedente mutuo ma, per la differenza, a soddisfare ulteriori esigenze di liquidità del mutuatario: pertanto oltre alla banca, alla durata del mutuo, al tipo ed alla misura del tasso, si potrà ottenere anche una modifica dell’originaria somma mutuata. Gli svantaggi rispetto alla surroga sono tutti quelli connessi alla stipula di un nuovo mutuo: potrebbe pagarsi una penale di estinzione anticipata per il mutuo precedente, si dovranno sostenere tutte le spese, imposte e oneri notarili tipici di quelli di una nuova pratica di mutuo, con costi pertanto decisamente maggiori rispetto alla surroga.
8. Verificare le condizioni e i costi del mutuo che si sta già rimborsando è un’operazione che ognuno può tranquillamente fare da solo o è preferibile recarsi presso le filiali bancarie interessate e chiedere consiglio ad un consulente?
Rispetto ad anni fa il grado di informazione (e con esso di consapevolezza) delle persone è notevolmente aumentato anche grazie ai nuovi sistemi di informazione messi a disposizione di tutti, primo tra tutti Internet: assumere da soli le prime informazioni e chiarire i primi dubbi non può che essere positivo. Inoltre bisogna ricordare che: a) tutte le principali banche hanno un sito internet dove pubblicizzano i propri prodotti e le condizioni degli stessi; b) qualunque banca è tenuta a dare sul proprio sito internet tutte le informazioni generali, laddove quelle personalizzate non possono che essere rese in filiale; c) esistono strumenti generali che permettono di fare on line un primo confronto tra le diverse banche ed i diversi prodotti proposti, considerato che la convenienza dell’operazione non può che derivare principalmente dalla concorrenza tra le banche, che porta a proporre continuamente nuove forme di finanziamento, nonché dalla continua evoluzione dei tassi di interesse: per averne un esempio clicca qui
Ciò detto, va anche ricordato che un mutuo è paragonabile ad un abito sartoriale da creare su misura del cliente e delle sue personali esigenze: tutte le modifiche da apportare alla precedente situazione (tassi, spread, durata ed altro) dovranno essere puntualmente verificate in relazione a ciascun caso specifico, perché valutando pro e contro si potrebbe anche decidere che è meglio andare avanti con il vecchio mutuo. Proprio per tali ragioni: a) non si può prescindere dal recarsi di persona successivamente in filiale ed esporre di persona le proprie esigenze. b) resta opportuno, dopo aver assunto autonomamente le varie informazioni del caso, rivolgersi ad un tecnico indipendente (in primis il proprio notaio di fiducia) per valutare tutti gli aspetti del caso.
9. E’ possibile effettuare più surroghe del mutuo?
E’ possibile in quanto la legge non esclude la possibilità di effettuare una successiva portabilità del mutuo: così non si può escludere a priori che un mutuo trentennale sia oggetto di svariate surroghe nel tempo. Tale affermazione è però più teorica che pratica in quanto sarà difficile in concreto trovare banche disposte a surrogare mutui già oggetto di precedenti surroghe, specie se recenti.
10. Prima di “trasferire” il mutuo non potrebbe essere interessante rinegoziarlo con la propria banca?
Assolutamente sì: come più volte detto, prima di cambiare banca e condizioni di mutuo è necessario valutare tutti i rischi che un simile passaggio (seppur a costo iniziale zero) può nascondere: un’operazione di tal tipo potrebbe essere vantaggiosa all’inizio, considerato anche l’esclusiva gratuità iniziale della stessa, ma non è detto che lo sia anche nel prosieguo del nuovo rapporto. Deve pertanto conoscersi non solo la situazione che si lascia ma anche e soprattutto la nuova che si va ad abbracciare.
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