Rivalutazione terreni e partecipazioni 2015

 Rivalutazione di terreni e partecipazioni
Legge di Stabilità 2015

ATTENZIONE: la cd. Legge di Stabilità 2016 – L. n. 208 del 28 dicembre 2015, art. 1, co. 887-888, prevede la riapertura (per la tredicesima volta) dei termini per rideterminare il valore dei terreni a destinazione agricola ed edificatoria e delle partecipazioni in società, riconfermando le precedenti aliquote per terreni e partecipazioni qualificate (8%) e raddoppiando quella delle partecipazioni non qualificate (dal 4% all’8%), stabilendo così un’unica aliquota per l’imposta sostituiva dell’8%. Per vedere i nuovi termini e le nuove aliquote clicca su Rivalutazioni terreni e partecipazioni 2016.

Rivalutazione terreni e partecipazioni 2015: la cd. Legge di Stabilità 2015 – L. n. 190 del 23 dicembre 2014, art. 1, co. 626-627, prevede la riapertura (per la dodicesima volta) dei termini per rideterminare il valore dei terreni a destinazione agricola ed edificatoria e delle partecipazioni in società non quotate posseduti da persone fisiche per operazioni estranee all’attività di impresa, società semplici, società ed enti ad esse equiparate di cui all’art. 5 Tuir, enti non commerciali per i beni che non rientrano nell’esercizio di impresa commerciale e soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia, sulla falsariga dei provvedimenti precedenti che, in sostanza, hanno reso stabile quello originario, risalente agli articoli 5 e 7 della Legge Finanziaria per il 2002 e che, ancora oggi, rappresentano la normativa di riferimento. Va, inoltre, tenuto conto in questa rivalutazione anche quanto stabilito dall’art. 7 del D.L. n.70/11 e cioè la possibilità di compensare l’imposta sostitutiva assolta con le precedenti rivalutazioni.

Il 30 giugno 2015 rappresenta il nuovo termine entro il quale redigere e giurare la perizia di stima, nonché versare l’imposta sostitutiva o la prima rata della stessa (nel caso in cui si opti per il pagamento rateale). ATTENZIONE: L’importo delle imposte sostitutive (come previsto dal comma 627 della Legge di Stabilità) è stato raddoppiato rispetto al passato passando le due precedenti aliquote del 2% (per le partecipazioni non qualificate) e del 4% (per le partecipazioni qualificate e per i terreni) rispettivamente al 4% (per le partecipazioni non qualificate) e all’8% (per le partecipazioni qualificate e per i terreni).

Un soggetto che possiede un terreno o una partecipazione potrebbe avere convenienza ad utilizzare l’opportunità offerta dalla Legge di Stabilità, nell’intento di conseguire un legittimo risparmio fiscale in vista della loro cessione. Infatti, è possibile affrancare le plusvalenze latenti nei valori di questi beni, corrispondendo un’imposta sostitutiva di quella ordinaria, così generando un carico tributario anche molto ridotto rispetto a quello che si avrebbe operando normalmente.

Facciamo un esempio: Tizio è proprietario di un terreno edificabile, posseduto al di fuori di un’eventuale attività imprenditoriale dallo stesso svolta ed acquistato anni prima per Euro 100.000; intende adesso venderlo per il prezzo di Euro 200.000. La differenza tra il costo di acquisto (aumentato dei costi inerenti il fondo quali le imposte pagate in sede di atto notarile, le spese notarili e gli eventuali oneri di urbanizzazione sostenuti che nel nostro esempio quantifichiamo in Euro 10.000) ed il prezzo di rivendita è di Euro 90.000 (200.000 – 110.000) e corrisponde alla plusvalenza realizzata, ovvero la differenza lucrata con la rivendita. Tale plusvalenza rientra nei cd. redditi diversi (quella categoria residuale di redditi ai fini Irpef che, per la carenza di alcuni requisiti, non possono rientrare nelle altre categorie reddituali, come ad esempio quella dei redditi d’impresa). In tal caso Tizio ha 2 possibilità: 1) portare tale plusvalenza nella determinazione del proprio reddito imponibile in sede di dichiarazione annuale Irpef ed assoggettarla alla tassazione ordinaria (con aliquota Irpef che per le persone fisiche variano tra il 23% ed il 43%); 2) procedere prima della vendita ed entro il 30 giugno 2015 alla rivalutazione del terreno fino ad Euro 200.000 ed al versamento dell’imposta sostituiva dell’8% sull’intero valore rivalutato (nel nostro esempio Euro 16.000, pari all’8% del valore rivalutato di Euro 200.000) nei termini e con le modalità sotto indicate. E’ ovvio che per il venditore Tizio è più vantaggioso procedere alla rivalutazione con il pagamento dell’imposta sostitutiva anziché assoggettare la plusvalenza realizzata alla propria aliquota Irpef. (N.B.: qualora si fosse trattato di un terreno agricolo bisogna tener conto che: a) la plusvalenza si verifica solo nel caso di rivendita prima dei 5 anni dall’acquisto, laddove la vendita dei terreni edificabili se effettuata ad un prezzo superiore al prezzo di acquisto determina sempre una plusvalenza tassabile a prescindere dall’epoca di acquisto; b) nel caso di terreno agricolo rivenduto prima dei 5 anni dall’acquisto Tizio ha un’altra possibilità ovvero chiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva “secca” pari al 20% sulla plusvalenza realizzata tramite dichiarazione resa al notaio all’atto della cessione corrispondendo in sede di atto nel nostro esempio la somma di Euro 18.000, ovvero il 20% di 90.000 Euro).

Con il nuovo provvedimento, la rivalutazione può essere eseguita se i beni sono posseduti alla data del 1° gennaio 2015, e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2015, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata.

Per le partecipazioni la perizia può essere predisposta anche successivamente alla cessione della stessa, purché entro il termine ultimo del 30 giugno 2015.

Per i terreni, invece, la perizia deve essere necessariamente predisposta prima della loro cessione, poiché, come ricordato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013, il valore ivi indicato dal perito costituisce valore minimo al quale fare riferimento anche ai fini delle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) e, in quanto tale, deve essere indicato nell’atto di trasferimento. Il versamento dell’imposta potrà invece essere anche successivo alla cessione, qualora quest’ultima avvenga comunque entro il 30 giugno 2015, termine ultimo per il versamento dell’imposta sostituiva.

Con rifermento ai terreni, nel caso in cui si decida di vendere ad un prezzo inferiore alla precedente rivalutazione, è ammessa una successiva rivalutazione “al ribasso” al fine di alleggerire l’importo delle imposte indirette in sede di atto (rivalutazione al ribasso che diventa uno strumento utile nel caso in cui si decida di vendere ad un prezzo inferiore al precedente valore rivalutato: per maggiori informazioni sul tema della vendita a prezzo inferiore alla rivalutazione clicca qui)

La rivalutazione si perfeziona con il versamento da parte dei contribuenti di un’imposta sostitutiva da calcolarsi sul valore dei beni in questione emergente da un’apposita perizia, nella misura del:

• 8% per i terreni agricoli e le aree edificabili:
• 8% per le partecipazioni qualificate;
• 4% per le partecipazioni non qualificate.

Tale imposta può essere versata in un’unica soluzione entro il 30 giugno 2015 oppure essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dal 30 giugno 2015 (ovvero: la prima rata da versare entro il 30 giugno 2015; la seconda rata da versare entro il 30 giugno 2016; la terza ed ultima rata da versare entro il 30 giugno 2017).

Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo, da versarsi contestualmente.

Esempio:

Tizio acquista nel 2010 un terreno edificabile per il prezzo di Euro 100.000; entro il 30 giugno 2015 procede con perizia giurata a rivalutarlo fino ad Euro 150.000.

L’imposta sostituiva dell’8% da calcolare sull’intero importo rivalutato corrisponderà pertanto ad Euro 12.000 (150.000 x 8%).

Tale importo potrà essere pagato mediante il modello F24 (indicando quale codice tributo “8056”) in due modi:

1. in unica soluzione entro il 30 giugno 2015 per Euro 12.000;
2. in tre rate di pari importo (con gli interessi del 3% per la seconda e del 6% per la terza rata) e precisamente: 1° rata entro il 30 giugno 2015 di Euro 4.000; 2° rata entro il 30 giugno 2016 di Euro 4.120 (4.000 di imposta + 3% di interessi); 3° ed ultima rata entro il 30 giugno 2017 di Euro 4.240 (4.000 di imposta + 6% di interessi).

Nel caso in cui i soggetti in questione abbiano già effettuato una precedente rivalutazione, è ammessa la detrazione dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione dell’importo relativo all’imposta sostitutiva già versata. Tale facoltà di detrazione è ammessa anche nel caso di ulteriore rivalutazione “al ribasso”, tenendo presente però che il raddoppio delle aliquote ha comportato un costo per tale successiva rivalutazione: infatti nel caso di una nuova perizia “al ribasso”, mentre sino al 30 giugno 2014 non si sarebbe pagato nulla di imposta sostitutiva in forza della compensazione con l’imposta sostitutiva pagata per la precedente valutazione (avendo entrambe le imposte sostitutive un’aliquota del 4%), oggi, con l’aliquota raddoppiata all’8%, sarà difficile non pagare nulla (esempio: precedente rivalutazione di 200.000 con imposta sostitutiva del 4% pari ad Euro 8.000; fino al 30 giugno 2014 una successiva rivalutazione “al ribasso” di Euro 150.000 avrebbe determinato una nuova imposta sostitutiva di Euro 6.000, compensata interamente dalla precedente imposta sostitutiva; oggi, con una rivalutazione fatta entro il 30 giugno 2015,  si avrà un’imposta di Euro 12.000, da compensare con la precedente di Euro 8.000: ne deriva che nell’esempio fatto fino al 30 giugno 2014 non si sarebbe pagato nulla per la nuova rivalutazione “al ribasso”, mentre oggi il contribuente dovrà pagare Euro 4.000).

Per il tema della vendita del terreno ad un prezzo inferiore al valore rivalutato di perizia clicca qui

Se hai altre domande o quesiti da porre puoi scrivere al notaio cliccando qui oppure venirci a trovare presso lo studio notarile di Bergamo, Via dei Partigiani 5

Per un esame più approfondito su requisiti, termini e altro clicca sotto su Rivalutazione terreni e partecipazioni 2015

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