Agevolazioni prima casa

– per gli atti soggetti ad imposta di registro proporzionale (solitamente gli atti in cui a vendere è un privato) l’aliquota agevolata (calcolata sul valore catastale dell’abitazione e/o delle sue pertinenze) è del 2% (anziché quella ordinaria del 9%), con un minimo di euro 1.000 (significa che nel caso in cui il valore catastale fosse ad esempio di euro 30.000, l’imposta proporzionale di registro da corrispondere non sarà di euro 600 bensì l’imposta minima di euro 1.000);

– per gli atti soggetti ad Iva (solitamente gli atti in cui a vendere è un’impresa costruttrice) l’aliquota Iva agevolata (calcolata sul prezzo dichiarato) è del 4% (anziché quella ordinaria del 10%);

– per le successioni, donazioni ed altri atti di trasferimento a titolo gratuito (fermo restando l’eventuale applicazione delle imposte di successione e donazione modulate sulla base del rapporto di parentela tra le parti e le connesse franchigie) l’importo delle imposte ipotecarie e catastali è stabilito nella misura fissa di euro 200 cadauna (anziché la complessiva aliquota del 3% calcolata su di un valore non inferiore a quello catastale);

Gli atti ai quali si applicano le agevolazioni prima casa sono:

atti traslativi a titolo oneroso, ovvero gli atti che comportano il trasferimento del diritto di proprietà ovvero la costituzione o il trasferimento di altri diritti reali (nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione): tra questi atti rientrano non solo la compravendita ma anche la permuta, le assegnazioni ai soci, le assegnazioni da cooperativa, la datio in solutum, il trasferimento in cambio del mantenimento o della costituzione di una rendita, transazioni, divisioni con conguaglio superiore al 5% della quota di diritto, gli acquisti coattivi (in forza cioè di una sentenza ex art. 2932 c.c. ovvero nell’ambito di un’asta immobiliare);
donazioni ed altri atti di trasferimento a titolo gratuito, ovvero gli atti che comportano il trasferimento del diritto di proprietà ovvero la costituzione o il trasferimento (compresa la rinuncia pura e semplice) di altri diritti reali a titolo donativo oppure a titolo gratuito (questi ultimi sono gli atti che non hanno né una causa liberale né una causa costituita da una controprestazione economicamente rilevante, come ad esempio nel caso di trasferimento in esecuzione di un mandato fiduciario o in adempimento di un obbligazione naturale);
l’acquisto di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione della prima casa (in tal caso l’Iva corrisposta in fattura sarà del 4%);
la prestazione di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione della prima casa (in tal caso l’Iva corrisposta in fattura sarà del 4%).

Si precisa che le agevolazioni prima casa:

spettano anche nel caso di acquisto di un immobile locato a terzi in quanto il requisito richiesto dalla normativa della prima casa è quello della residenza nel Comune ove si trovi l’immobile acquistato (il requisito di adibire l’immobile a propria abitazione principale è invece richiesto dalla normativa del mutuo agevolato prima casa per la detrazione degli interessi passivi ed il pagamento dell’imposta sostituiva agevolata, nonché per evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa nell’ipotesi di alienazione nel quinquennio, su cui vedi infra in “Decadenza e sanzioni”);
spettano anche nel caso di acquisto con riserva di proprietà in quanto è fiscalmente considerato come un trasferimento immediato e definitivo.
non spettano nel caso di acquisto del terreno sul quale verrà costruita la prima casa (laddove invece, come detto sopra, si usufruirà dell’aliquota Iva agevolata del 4% sul prezzo di acquisto dei beni necessari alla costruzione ovvero sul prezzo dell’appalto per la sua costruzione);

I diritti ai quali si applicano le agevolazioni prima casa sono:

piena proprietà;
nuda proprietà;
quota di comproprietà (tanto nel caso in cui l’acquirente per effetto dell’acquisto di una quota divenga proprietario dell’intero essendo già titolare delle restanti quote, quanto nel caso in cui entri in comunione con terzi; sul punto vedi anche infra “Acquisti particolari – Acquisto di ulteriori quote e/o diritti sullo stesso immobile). N.B.: non rileva la circostanza che solo alcuni degli acquirenti pro quota acquistino con le agevolazioni prima casa in quanto l’agevolazione è soggettiva ben potendo un acquirente della quota di 1/2 richiederle e l’acquirente della restante quota di 1/2 non richiederle; nel caso di acquisto da parte di un soggetto coniugato in regime di comunione legale occorre valutare anche i requisiti oggettivi e soggettivi dell’altro coniuge (sul punto vedi infra “Acquisto da parte di persone coniugate”);
diritti di usufrutto, uso e abitazione.

L’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 18/E del 29.05.2013) precisa che qualora il contribuente non abbia reso nell’atto di acquisto le dichiarazioni aventi ad oggetto il rispetto delle condizioni previste per godere dell’agevolazione, ha la possibilità di rimediare mediante un successivo atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, nel quale dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi richiesti per usufruire delle agevolazioni prima casa.

Tipologia dell’immobile: per l’applicazione delle agevolazioni prima casa è necessario che l’immobile acquistato rivesta determinate caratteristiche oggettive, ed in particolare che si tratti di una casa di abitazione non classificata in catasto nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Potranno pertanto usufruire delle agevolazioni prima casa tutti gli immobili accatastati sotto la lettera “A”, ad eccezione delle abitazioni di tipo signorile (A/1), delle abitazioni in ville (A/8), dei castelli e palazzi storici (A/9), nonché degli uffici (A/10);

N.B.: si ricorda che fino al 1° gennaio 2014 per poter usufruire delle agevolazioni prima casa era necessario che l’immobile acquistato non presentasse quelle caratteristiche di lusso fissate secondo i criteri indicati nel D.M. del 2 agosto 1969 (normativa che stabiliva una serie di criteri dimensionali e funzionali per stabilire se il bene rientrasse o meno nella categoria fiscale di immobile di lusso; criteri peraltro che nel caso concreto si prestavano non solo a dubbi ed incertezze, ma anche a soventi interpretazioni non uniformi dei vari uffici). Dal 1° gennaio 2014 invece l’unico dato che rileva è quello catastale (non solo per gli atti soggetti ad imposta di registro proporzionale, ovvero gli atti tra privati, ma anche per per gli atti soggetti ad Iva, ovvero gli atti dove la parte venditrice è un’impresa, come chiarito definitivamente dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n.31/E del 30 dicembre 2014.

Si precisa che:

una volta acquistato con le agevolazioni prima casa non rileva una successiva utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione catastale così come non rileva neanche una successiva variazione catastale per mutamento di destinazione d’uso (ad esempio da abitazione ad ufficio), ipotesi questa non prevista dalla legge tra le cause di decadenza: pertanto nel caso in cui Tizio acquisti con le agevolazioni prima casa un’abitazione della quale successivamente cambierà la destinazione d’uso da abitazione in ufficio, ai sensi di legge non incorrerà nella decadenza dalle agevolazioni, fermo restando il potere dell’Agenzia delle Entrate di contestare al contribuente la volontà elusiva, specie nei casi di modifiche avvenute subito dopo l’acquisto agevolato;
l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 38/E del 12.08.2005) riconosce le agevolazioni prima casa anche nel caso di acquisto di immobile non ultimato od in corso di costruzione purché l’immobile a costruzione ultimata presenti i requisiti oggettivi richiesti dalla legge, ed in particolare che non risulti accatastato sotto le categorie catastali A/1, A/7 ed A/9. In tale ipotesi l’acquirente renderà in atto la dichiarazione che il trasferimento ha per oggetto un’abitazione che ha e manterrà, una volta ultimati i lavori, le caratteristiche oggettive richieste dalla normativa prima casa. La stessa Agenzia delle Entrate richiede che il contribuente, entro il termine di tre anni dalla registrazione dell’atto, dimostri l’ultimazione dei lavori e la realizzazione di un’abitazione avente i superiori requisiti prescritti (ovvero non appartenga alle categorie catastali escluse). Gli stessi principi esposti si applicano anche per le unità immobiliari in corso di ristrutturazione. Resta fermo che in tali casi l’aliquota prima casa del 2% sarà calcolata sul prezzo e non sul valore catastale (non calcolabile per gli immobili in corso di costruzione in quanto sprovvisti di rendita catastale);
l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 38/E del 12.08.2005) riconosce le agevolazioni prima casa anche per le ipotesi di acquisto contemporaneo di immobili contigui, destinati a costituire un’unica unità abitativa, ovvero di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici prima casa (sul punto vedi infra “Acquisti particolari – Acquisto di abitazioni contigue ovvero di abitazione contigua ad altra già posseduta”);

Pertinenze: le agevolazioni prima casa spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. In particolare:

sono tassativamente ricomprese tra le pertinenze agevolate, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte);
non è ammesso l’acquisto agevolato di più di una pertinenza per ciascuna categoria;
devono essere destinate a pertinenza di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa (sul punto però l’Agenzia delle Entrate con le Circolari n. 31/E del 07.06.2010 e n. 18/E del 29.05.2013 ha precisato che l’agevolazione può essere richiesta anche per le pertinenze di abitazioni non acquistate con le agevolazioni prima casa quando si tratta di abitazioni acquistate: allo stato rustico; da imprese costruttrici prima del 22 maggio 1993; prima del 24 aprile 1982, giorno di entrata in vigore della legge che ha introdotto le agevolazioni prima casa);
perché possano essere considerate pertinenze è necessario che la stesse siano destinate di fatto in modo durevole a servizio dell’abitazione (situazione che non potrebbe ricorrere allorquando il bene principale risulti ubicato a notevole distanza o addirittura in altro Comune);

1) Residenza ed ubicazione dell’immobile: primo requisito soggettivo richiesto per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è che “l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi la residenza“. Pertanto le agevolazioni prima casa competono se in alternativa:

l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza;
l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato entro 18 mesi dalla data dell’atto di acquisto (nell’ipotesi in cui non si riesca ovvero si decida di non trasferire più la residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato, vedi infra “Decadenza e sanzioni”).

Si precisa che:

l’unico dato che rileva è quello anagrafico, determinando pertanto la decadenza una realtà fattuale in contrasto con le risultanze anagrafiche;
non è necessario che l’immobile sia destinato a propria abitazione, in quanto il requisito richiesto è la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato o il suo successivo trasferimento entro 18 mesi (ben potendosi infatti, come detto sopra, richiedere le agevolazioni prima casa per l’acquisto di un immobile locato o da locare a terzi; il requisito di adibire l’immobile a propria abitazione principale è invece richiesto dalla normativa del mutuo agevolato prima casa per la detrazione degli interessi passivi ed il pagamento dell’imposta sostituiva agevolata, nonché per evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa nell’ipotesi di alienazione nel quinquennio, su cui vedi infra in “Decadenza e sanzioni”);
nel caso di acquisto compiuto da coniugi (richiedenti entrambi le agevolazioni prima casa) è necessario che entrambi abbiano la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato e/o si impegnino a trasferirne la residenza entro 18 mesi.

Si precisa che la normativa prevede una serie di deroghe relative al requisito della residenza; in particolare la norma richiede “che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano». Pertanto:

le agevolazioni prima casa competono anche se l’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, ed in particolare ogni tipo di attività, autonoma o dipendente, remunerata o meno, incluse le attività di volontariato, studio e sportive (in tal senso l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 1/E del 02.03.1994);
le agevolazioni prima casa spettano alla persona trasferita all’estero per ragioni di lavoro che acquisti l’immobile nell’ambito territoriale del comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende (senza dovervi trasferire la residenza entro diciotto mesi). Al riguardo si precisa che l’ipotesi in argomento e’ riferibile al solo rapporto di lavoro subordinato – con esclusione di qualsiasi altra tipologia di rapporto – e che lo stesso può essere instaurato anche con un soggetto che non necessariamente rivesta la qualifica di imprenditore (quale ad esempio un professionista) (in tal senso l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 19/E del 01.03.2001);
le agevolazioni prima casa spettano anche per il cittadino italiano emigrato all’estero (e come tale iscritto all’AIRE, ricadendosi altrimenti nella superiore e diversa ipotesi) quale che sia l’ubicazione di questo sul territorio nazionale, senza dovervi trasferire la residenza entro diciotto mesi (in tal senso l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 19/E del 01.03.2001);
infine per il personale in servizio permanente presso le forze armate e le forze di polizia ad ordinamento militare o civile, non è richiesta la condizione della residenza nel comune ove è situata l’unità abitativa (art. 66, l. 21.11.2000, n. 342) essendo possibile pertanto acquistare con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, senza dover stabilire la residenza entro diciotto mesi.

2) Assenza di altri diritti reali vantati su altre abitazioni site nello stesso Comune: secondo requisito soggettivo richiesto per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è che l’acquirente “non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare”. In particolare:

alla titolarità esclusiva (del diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione) è equiparata solo la comunione con il coniuge, ovvero l’essere comproprietari (o contitolari dei diritti di usufrutto, uso e abitazione) insieme al coniuge e per intero di altra casa di abitazione sita nello stesso Comune. Non esclude invece l’agevolazione l’essere comproprietario (o contitolare degli atri diritti reali citati) con altri soggetti diversi dal coniuge (si pensi ad abitazioni ereditate insieme ai altri fratelli dal genitore defunto). Pertanto l’agevolazione è preclusa solo quando l’acquirente ed il coniuge siano gli unici comproprietari (o gli unici contitolari del diritto di usufrutto, uso e abitazione), tanto in comunione legale quanto in separazione dei beni (ed in quest’ultimo caso anche per quote diseguali, purché le loro quote insieme rappresentino l’intero diritto). Non saranno così precluse le agevolazioni prima casa nel caso in cui i coniugi siano contitolari della quota complessiva dei 2/3 insieme ad un terzo titolare della residua quota di 1/3, (proprio perché i coniugi da soli non coprono l’intero);
le agevolazioni prima casa si applicano anche nel caso di acquisto di ulteriori quote e/o diritti dello stesso immobile (sul punto vedi anche infra “Acquisti particolari – Acquisto di ulteriori quote e diritti sullo stesso immobile);
è richiesta l’assenza di titolarità su “altra casa di abitazione nel territorio del Comune“: a rilevare è solo il dato catastale e non anche l’utilizzazione di fatto che ne viene fatta dell’immobile: pertanto la titolarità di un ufficio (A/10) nello stesso Comune non preclude la richiesta delle agevolazioni prima casa (così come, a contrario, la titolarità di un immobile classificato catastalmente come abitazione preclude la richiesta delle agevolazioni nonostante di fatto sia destinato ad ufficio);
la titolarità esclusiva (e anche la comunione con il proprio coniuge) della nuda proprietà su altra casa di abitazione nello stesso Comune non preclude la richiesta delle agevolazioni prima casa in quanto la norma non annovera la nuda proprietà tra i diritti di cui si è attualmente titolari e preclusivi delle agevolazioni prima casa (si pensi al caso di bene ereditato dal defunto padre su cui grava il diritto di usufrutto della madre oppure al caso dei coniugi titolari per metà ciascuno della nuda proprietà gravata dal diritto di usufrutto in favore dei figli);
l’agevolazione spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza delle agevolazioni prima casa, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà (sul punto vedi infra “Acquisti particolari – Acquisto di ulteriori quote e diritti sullo stesso immobile”);
l’agevolazione non spetta nel caso di immobile locato a terzi in quanto si resta comunque titolari della proprietà di altra abitazione sita nello stesso Comune;
la titolarità esclusiva (o in comunione con il proprio coniuge) su altra case di abitazione site in altri Comuni e non acquistate con le agevolazioni prima casa, non preclude l’agevolazione in esame;
qualora l’immobile sito nello stesso Comune sia stato precedentemente trasferito con un contratto di compravendita con riserva di proprietà è possibile richiedere le agevolazioni prima casa in quanto la riserva di proprietà, pur con il prezzo non ancora saldato, è fiscalmente considerato come un trasferimento immediato e definitivo.

3) Novità nel godimento dell’agevolazione: terzo ed ultimo requisito soggettivo richiesto per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è di “non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa“. In particolare:

il superiore requisito riguarda tutte le case di abitazione site in Italia e di cui l’acquirente risulta essere attualmente titolare ed acquistate con le agevolazioni prima casa, ivi compreso l’acquisto di una casa di abitazione in corso di costruzione (per la quale, come visto sopra in tipologia dell’immobile, è possibile richiedere le agevolazioni). Si precisa che la norma non richiede che non si sia mai usufruito delle agevolazioni prima casa, bensì che al momento dell’acquisto l’acquirente non risulti essere titolare di altra casa acquistata con le agevolazioni, per averla ad esempio già trasferita con un atto anche immediatamente precedente: pertanto più che di novità è corretto dire che non è possibile essere contemporaneamente titolare di diritti reali su due o più abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa. Si ricorda che nelle ipotesi di trasferimento a qualsiasi titolo (non solo a mezzo di una vendita, ma anche a mezzo di una donazione o di un trasferimento fiduciario) della precedente prima casa, qualora si provveda a riacquistare entro l’anno si potrà usufruire del credito d’imposta che, a determinate condizioni, potrà essere utilizzato a scomputo delle imposte previste per il nuovo acquisto);
preclude la richiesta di agevolazioni prima casa non solo la titolarità esclusiva ma anche la contitolarità di una quota tanto con il coniuge quanto con i terzi (a differenza del requisito soggettivo di cui al superiore punto 2 dove non rilevano le comunioni con terzi): pertanto qualora l’acquirente risultasse titolare anche della quota dell’1% della proprietà (così come dei diritti di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà) di un’altra casa acquistata dallo stesso con le agevolazioni prima casa non potrebbe richiedere per il nuovo acquisto le agevolazioni prima casa. E’ possibile invece richiedere le agevolazioni prima casa qualora si proceda all’acquisto di ulteriori quote e/o diritti sullo stesso immobile acquistato con le agevolazioni (sul punto vedi anche infra “Acquisti particolari – Acquisto di ulteriori quote e diritti sullo stesso immobile);
per il requisito della novità nel godimento dell’agevolazione (a differenza del requisito dell’assenza di altri diritti reali vantati nello stesso Comune) rileva anche la nuda proprietà di altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa;
rileva esclusivamente l’essere allo stato titolare di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, indipendentemente dalla circostanza che l’immobile non sia mai stato utilizzato di fatto come abitazione ovvero che sia stata successivamente mutata la propria destinazione (ad esempio da appartamento ad ufficio);
secondo l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 19/E del 01.03.2001) qualora l’acquirente sia titolare in comunione legale di una casa di abitazione acquistata in regime agevolato dal coniuge, non può avvalersi dell’agevolazione tributaria. Infatti tale acquisto, estendendosi ope legis anche all’altro coniuge, comporta, nella sostanza, la fruizione anche da parte di quest’ultimo del beneficio tributario, pure nelle ipotesi in cui al precedente atto di acquisto fosse intervenuto solo un coniuge; pertanto, permanendo detta situazione di contitolarità tra i coniugi è preclusa la possibilità di avvalersi di nuovo dei benefici c. d. “prima casa”. Tuttavia nel caso in cui, a seguito dello scioglimento della comunione legale, uno dei coniugi acquisti la titolarità esclusiva della casa di abitazione già facente parte della comunione può usufruire per detto acquisto delle agevolazioni, sempre che ricorrano tutte le altre condizioni (sul punto vedi infra “Acquisto da parte di persone coniugate” e “Acquisti particolari – Acquisto di ulteriori quote e/o diritti sullo stesso immobile”);
così come previsto per il superiore punto 2), qualora l’immobile a suo tempo acquistato con le agevolazioni prima casa sia stato nel frattempo venduto con un contratto di compravendita con riserva di proprietà è possibile richiedere le agevolazioni prima casa in quanto la riserva di proprietà, pur con il prezzo non ancora saldato, è fiscalmente considerato come un trasferimento immediato e definitivo;
NOTA BENE: L’aver usufruito delle agevolazioni prima casa in sede di successione o di donazione non preclude la successiva richiesta delle agevolazioni in occasione di un acquisto a titolo oneroso (fermo restando il ricorrere degli altri requisiti richiesti, quali la residenza e l’assenza di altri diritti reali vantati su abitazioni site nello stesso Comune (così ad esempio l’aver ereditato, o ricevuto in donazione, con le agevolazioni prima casa un immobile sito in Milano non preclude la richiesta delle agevolazioni per l’acquisto a titolo oneroso di una nuova casa a Bergamo, laddove invece non le si potrebbe richiedere per un’altra casa a Milano stante l’assenza del requisito di cui al superiore punto 2). Non è vero però il contrario, ovvero l’aver usufruito in precedenza delle agevolazioni prima casa in occasione di un atto a titolo oneroso non permette la loro successiva richiesta in occasione di una successione o di una donazione.

Acquisto di abitazioni contigue ovvero di abitazione contigua ad altra già posseduta: l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 38/E del 12.08.2005) riconosce le agevolazioni prima casa anche per le ipotesi di

acquisto contemporaneo di abitazioni contigue, destinate a costituire un’unica unità abitativa
acquisto di abitazione contigua ad altra casa di abitazione già acquistata (con o senza le agevolazioni prima casa) dallo stesso soggetto

purché detto acquisto sia finalizzato a costituire un’unica unità abitativa avente i requisiti oggettivi richiesti, ossia è necessario che l’immobile risultante dalla riunione delle unità immobiliari acquistate con le agevolazioni, risulti accatastato nelle categorie da A/2 ad A/7.

Pertanto in tali ipotesi le agevolazioni prima casa sono concesse a condizione che l’acquirente proceda all’unificazione e che l’abitazione risultante dall’unificazione rispetti i requisiti oggettivi richiesti dalla legge.

Acquisto di ulteriori quote e/o diritti sullo stesso immobile: l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 38/E del 12.08.2005) riconosce che per fruire delle agevolazioni prima casa non è di impedimento la circostanza che il contribuente sia già titolare di una quota di proprietà (oppure di altro diritto reale quale usufrutto, uso e abitazione) dello stesso immobile oggetto di agevolazione. Pertanto, con riferimento alla medesima casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi:

acquisto (anche reiterato con più atti) di ulteriori quote di proprietà;
acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione;
acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione.

Ipotesi sopra previste che valgono anche nel caso di acquisto da parte del coniuge (purché i coniugi si trovino in regime di separazione dei beni fin dall’inizio o in virtù di successiva convenzione di separazioni dei beni).

Acquisto da parte di cittadino straniero: le agevolazioni prima casa possono essere richieste anche dai cittadini stranieri come precisato dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 38/E del 12.08.2005): “In presenza dei requisiti soggettivi (avere o trasferire la residenza nel Comune ove risulta sito l’immobile da acquistare ovvero svolgervi attività di lavoro) e oggettivi richiesti dalla norma agevolativa in commento, il regime di favore si applica alla generalità dei soggetti, indipendentemente dalla loro nazionalità. Tale conclusione trae fondamento dall’articolo 2 del Testo Unico Registro il quale, nell’individuare gli atti soggetti a registrazione, non distingue tra cittadini italiani e non italiani“.

Acquisto da parte di minori e/o altri incapaci: le agevolazioni prima casa possono essere richieste anche dai minori e/o altri incapaci (ovviamente per mezzo dei loro rappresentati legali quali genitori, tutore, curatore, amministratore di sostegno) come precisato dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 38/E del 12.08.2005): “L’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, ovviamente in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della residenza“.

Per le persone coniugate è necessario verificare:

se entrambi i coniugi soddisfino o meno i requisiti sopra previsti per ottenere le agevolazioni prima casa;
il loro regime patrimoniale ossia se gli stessi siano coniugati in regime di comunione dei beni (regime legale ed ordinario) ovvero in regime di separazione dei beni (si ricorda che la comunione dei beni è un regime patrimoniale derogabile dai coniugi in sede di matrimonio ovvero con la successiva stipula davanti al notaio di una convenzione matrimoniale di separazione dei beni).

Si elencano le varie ipotesi:

entrambi i coniugi soddisfano i requisiti richiesti per le agevolazioni prima casa (a prescindere dal loro regime patrimoniale): le agevolazioni prima casa potranno essere richieste da entrambi i coniugi per l’intero valore dell’immobile acquistato. E’ opportuno precisare che entrambi i coniugi dovranno intervenire all’atto di acquisto e richiedere le agevolazioni prima casa;
uno solo dei coniugi soddisfa i requisiti richiesti dalle agevolazioni prima casa ed il regime patrimoniale è quello della separazione dei beni (ad esempio perché l’altro coniuge prima del matrimonio o in costanza di matrimonio in regime di separazione dei beni ha acquistato con le agevolazioni prima casa e ne sia tuttora proprietario oppure ha acquistato altra casa sita nello stesso Comune della nuova casa e ne sia tuttora proprietario): le agevolazioni prima casa potranno essere richieste da un solo coniuge per l’intero valore dell’immobile acquistato nel caso in cui acquisti da solo oppure per la parte del valore dell’immobile acquistato nel caso in cui acquistino entrambi i coniugi;
uno solo dei coniugi soddisfa i requisiti richiesti dalle agevolazioni prima casa ed il regime patrimoniale è quello della comunione dei beni (ad esempio perché l’altro coniuge prima del matrimonio ha acquistato con le agevolazioni prima casa e ne sia tuttora proprietario oppure ha acquistato altra casa sita nello stesso Comune della nuova casa e ne sia tuttora proprietario): in tale ipotesi anche nel caso in cui ad intervenire all’atto di acquisto fosse il solo coniuge che soddisfa i requisiti richiesti, le agevolazioni prima casa riguarderanno solo la metà del valore dell’immobile acquistato in quanto come precisato dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 38/E del 12.08.2005) “… l’acquisto effettuato da un solo coniuge in costanza del regime di comunione dei beni riversa “ope legis” ed in ragione della metà i propri effetti giuridici anche a favore dell’altro coniuge…si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabile nella misura del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti per avvalersi dell’agevolazione…“. In tale ipotesi pertanto per poter usufruire per intero delle agevolazioni prima casa è necessario che il coniuge acquirente che soddisfa i requisiti richiesti dalla normativa proceda prima alla stipula di una convenzione di separazione dei beni e dopo proceda all’acquisto agevolato dell’ulteriore quota di 1/2 in titolarità del coniuge, divenendone pieno proprietario.

Si decade dalle agevolazioni prima casa in tre ipotesi:

Dichiarazioni false rese in atto sulla ricorrenza dei requisiti sopra previsti (residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato, assenza di altri diritti reali vantati su altre abitazioni site nello stesso Comune, novità nel godimento dell’agevolazione);
Mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi nel Comune ove si trova l’immobile acquistato;
Trasferimento a qualsiasi titolo (sia a titolo oneroso che a titolo gratuito) prima dei cinque anni non seguita dal riacquisto entro un anno (anche senza le agevolazioni prima casa) di altra casa da adibire ad abitazione principale.

1. Dichiarazioni false:

il termine di decadenza per accertare l’intervenuta decadenza è quello triennale; di conseguenza l’avviso di liquidazione della maggior imposta deve essere notificato al contribuente, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni;
il dies a quo del termine decadenziale è computabile a partire dal momento in cui gli uffici si trovano nelle condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato, vale a dire dal momento in cui è accertabile la mendacità delle dichiarazioni rese in sede di registrazione. Ne consegue che nel caso di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto in ordine allo status del contribuente (residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato, assenza di altri diritti reali vantati su altre abitazioni site nello stesso Comune, novità nel godimento dell’agevolazione), il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla data della registrazione dell’atto. La stessa Agenzia delle Entrate nel caso di agevolazioni prima casa richieste all’atto di acquisto di un immobile in corso di costruzione richiede che il contribuente, entro il termine di tre anni dalla registrazione dell’atto, dimostri l’ultimazione dei lavori al fine di permettere alla stessa Agenzia di verificare il rispetto dei requisiti per la costruzione ultimata;

2. Mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi:

anche in tale ipotesi il termine di decadenza per accertare l’intervenuta decadenza è quello triennale; in tal caso però il termine inizia a decorrere non dalla data di registrazione dell’atto, bensì dalla scadenza del diciottesimo mese (che rappresenta il momento in cui gli uffici si trovano nelle condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato);

3. Rivendita prima dei cinque anni: si decade dalle agevolazioni prima casa nell’ipotesi di trasferimento volontario ed a qualsiasi titolo (sia a titolo oneroso che a titolo gratuito) dei diritti acquistati con le agevolazioni non seguito dal riacquisto entro un anno di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. In particolare si precisa:

il quinquennio inizia dalla data dell’atto (anche nel caso di vendita con riserva di proprietà in quanto è fiscalmente considerato come un trasferimento immediato e definitivo);
il trasferimento deve essere volontario non determinando pertanto decadenza il trasferimento eseguito nell’ambito di un procedura di esecuzione forzata o fallimentare;
si decade non solo nel caso in cui si trasferisca l’intera proprietà ma anche se ad essere ceduto sia una quota o un diritto reale minore (quale l’usufrutto o la nuda proprietà) così come una pertinenza; in tali ipotesi il recupero dell’imposta non versata sarà limitato al valore del diritto trasferito;
il mutamento di destinazione d’uso (da abitazione ad ufficio) non determina ai sensi della legge decadenza: pertanto nel caso in cui Tizio acquisti con le agevolazioni prima casa un’abitazione della quale successivamente cambierà la destinazione d’uso da abitazione in ufficio, ai sensi di legge non incorrerà nella decadenza dalle agevolazioni, fermo restando il potere dell’Agenzia delle Entrate di contestare al contribuente la volontà elusiva, specie nei casi di modifiche avvenute subito dopo l’acquisto agevolato;
il riacquisto entro l’anno può essere tanto a titolo oneroso quanto a titolo gratuito (come nel caso di una donazione). Al riguardo va infatti segnalata l’importante inversione di rotta operata di recente dall’Agenzia delle Entrate (Risoluzione N. 49/E del 11.05.2015): aderendo all’orientamento della giurisprudenza più recente (Cass., 26 giugno 2013, n.16077, Cass., 29 novembre 2013, n. 26766; Cass., 12 marzo 2014, n. 5689; Cass., 29 luglio 2014, n. 17151), l’Amministrazione finanziaria ha nel 2015 mutato la posizione assunta in precedenza (secondo la quale l’unico riacquisto entro l’anno sufficiente ad evitare la decadenza fosse quello oneroso) ritenendo che in caso di rivendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile entro un anno dall’alienazione sia idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio. Resta fermo che l’acquisto (gratuito od oneroso che sia) deve avere per oggetto un immobile da destinare a propria abitazione principale entro il termine di tre anni (requisito questo dell’abitazione principale non richiesto invece, come visto sopra, per la richiesta delle agevolazioni prima casa dove è sufficiente la residenza nel Comune ove è sito l’immobile acquistato);
per evitare la decadenza è sufficiente anche il riacquisto del diritto di usufrutto o del diritto di abitazione sempre che l’acquirente destini quanto acquistato a propria abitazione principale;
per evitare la decadenza è sufficiente anche il riacquisto della nuda proprietà o di una quota di comproprietà o di una quota di altro diritto reale (nuda proprietà, usufrutto o abitazione) sempre che l’acquirente destini quanto acquistato a propria abitazione principale;
per evitare la decadenza è sufficiente anche il riacquisto di un terreno sul quale edificare la propria abitazione principale, purché entro l’anno il fabbricato sia venuto ad esistenza, anche se non ultimato, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura e che entro il termine triennale di decadenza lo stesso sia adibito a propria abitazione principale (resta fermo che l’acquisto del terreno a dette condizioni evita la decadenza ma non permetterà di richiedere per il suo acquisto il regime agevolato di prima casa non trattandosi di un fabbricato abitativo);
per evitare la decadenza non è sufficiente la stipula di un contratto preliminare di acquisto mentre è stato ritenuto sufficiente il verbale di assegnazione dell’alloggio da parte di cooperativa edilizia; deve essere ritenuto sufficiente anche un acquisto realizzato mediante una vendita con riserva di proprietà (in quanto contratto a titolo oneroso avente effetti traslativi cui segue di norma l’immediato godimento del bene);
per evitare la decadenza è richiesto solo il riacquisto entro un anno di altra casa da adibire a propria abitazione principale (potrà essere adibita ad abitazione principale anche oltre l’anno purché lo si faccia entro un termine ragionevole comunque non superiore a quello triennale di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio) mentre non è richiesta che anche per la nuova casa vengano richieste le agevolazioni prima casa (richiesta invece che rileva per ottenere il credito d’imposta);
nel caso di rivendita nel quinquennio della sola pertinenza il riacquisto entro l’anno di altra pertinenza non esclude la decadenza, relativamente al valore della pertinenza acquistata e rivenduta (così l’Agenzia delle Entrate con Risoluzione n. 30/E del 01.02.2008);
l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 18/E del 29.05.2013) precisa che non comporta decadenza dalle agevolazioni prima casa la circostanza che tra il primo acquisto agevolato ed il successivo riacquisto infrannuale, il contribuente sia entrato in possesso di altro immobile nello stesso Comune in cui è situato quello che si intende riacquistare; in tale ipotesi si potranno mantenere le agevolazioni a suo tempo fruite (non intervenendo alcuna decadenza), ma non si potranno richiedere le agevolazioni prima casa (né fruire del credito di imposta) per il nuovo acquisto.

In caso di decadenza per le ragioni sopra dette (ed infra esaminate singolarmente) è dovuta la differenza tra l’imposta di registro (o Iva) calcolata in assenza di agevolazioni e quella a suo tempo corrisposta e risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché una sanzione pari al 30% della differenza medesima ed il pagamento degli interessi di mora (così l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 18/E del 29.05.2013): così, ad esempio, nel caso in cui in sede di stipula si fosse pagata la somma di euro 1.000 a titolo di imposta di registro agevolata del 2% invece dell’imposta ordinaria del 9% pari ad esempio ad euro 4.500, e successivamente gli Uffici accertino la decadenza per le ipotesi sopra dette, il contribuente sarà tenuto a versare la differenza indebitamente risparmiata pari ad euro 3.500, insieme ad una sanzione pari al 30% di tale differenza (nell’esempio euro 1.350) oltre agli interessi passivi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto agevolato.

La sanzione del 30%, però, è evitabile o pagabile in misura ridotta nei seguenti casi:

la sanzione non è prevista (ma solo il pagamento della differenza dell’imposta a suo tempo risparmiata nonché gli interessi passivi) se, avendo trasferito l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, prima che sia decorso l’anno il contribuente presenti un’istanza all’Agenzia delle Entrate presso la quale è stato a suo tempo registrato l’atto agevolato, manifestando l’intenzione di non voler acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale e richiedendo la riliquidazione dell’imposta;
la sanzione viene ridotta fino al 3% (oltre al pagamento della differenza dell’imposta a suo tempo risparmiata nonché gli interessi passivi) se, avendo trasferito l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, ed essendo passato più di un anno senza l’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale, il contribuente presenti un’istanza all’Agenzia delle Entrate presso la quale è stato a suo tempo registrato l’atto agevolato, dichiarando la decadenza delle agevolazioni prima casa e richiedendo la riliquidazione dell’imposta, purché nel frattempo l’Agenzia delle Entrate non abbia già avviato le verifiche a carico del contribuente (cd. ravvedimento operoso)
la sanzione non è prevista (ma solo il pagamento della differenza dell’imposta a suo tempo risparmiata nonché gli interessi passivi) se, non essendo ancora trascorsi i 18 mesi utili al trasferimento della residenza e sapendo di non poterla (o volerla) trasferire, l’acquirente presenti un’istanza all’Agenzia delle Entrate presso la quale è stato a suo tempo registrato l’atto agevolato, manifestando l’intenzione di voler revocare l’impegno di trasferire la residenza nei 18 mesi e richiedendo la riliquidazione dell’imposta;
la sanzione viene ridotta fino al 3% (oltre al pagamento della differenza dell’imposta a suo tempo risparmiata nonché gli interessi passivi) se, pur essendo trascorsi i 18 mesi senza aver trasferito la residenza, il contribuente presenti un’istanza all’Agenzia delle Entrate presso la quale è stato a suo tempo registrato l’atto agevolato, dichiarando la decadenza delle agevolazioni prima casa e richiedendo la riliquidazione dell’imposta, purché nel frattempo l’Agenzia delle Entrate non abbia già avviato le verifiche a carico del contribuente (cd. ravvedimento operoso).

Come è stato sopra esaminato una delle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa consiste nella rivendita nel quinquennio di immobile acquistato con le agevolazioni prima casa non seguito dal riacquisto entro un anno di altra casa da adibire a propria abitazione principale. In tale ipotesi c’è da chiedersi, nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate non riesca ad escutere quanto dovuto dal venditore/debitore, se sia legittimo per lo Stato rivalersi su chi, in quel momento, sarà proprietario dell’immobile, pur trattandosi di un debito ed una circostanza altrui oltre che incerti (in quanto il venditore nel corso dell’anno seguente potrebbe riacquistare altra abitazione). La questione è posta dall’interpretazione di due norme di legge (l’articolo 56, comma 4, del DPR 131/1986 e l’articolo 2772 c.c.) le quali stabiliscono come l‘obbligazione tributaria sia garantita da un privilegio dello Stato sopra gli immobili ai quali il tributo si riferisce (in questa ipotesi di decadenza la garanzia di quanto dovuto riguarderebbe pertanto il bene acquistato a suo tempo dall’attuale venditore usufruendo del beneficio fiscale e nel frattempo rivenduto ad altri).

L’argomento è chiaramente molto delicato e dalla forte rilevanza pratica. Si riportano i contrapposti orientamenti sul punto:

La maggior parte degli autori e studiosi della materia fiscale e civilistica ritengono che l’acquirente non patirebbe alcuna conseguenza avendo acquistato l’immobile prima del sorgere del credito dello Stato e del connesso privilegio a garanzia (si ricorda infatti che la decadenza ed il relativo debito tributario sorgono solo e se nell’anno successivo il venditore non provveda al riacquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale), come chiaramente sancito dal comma 4 dell’art. 2772 c.c. che recita testualmente: “Il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili“;
Alcuni uffici dell’Agenzia delle Entrate, come espresso in particolare dalla nota n. 911-6090/2013 del 14 febbraio 2013, emanata dalla Direzione Regionale delle Entrate della Toscana, sancisce che il privilegio sorge nel momento in cui viene registrato l’atto agevolato e, nel caso di mancato pagamento da parte del venditore, sarà l’acquirente a correre il rischio che il proprio bene venga sottoposto a vendita forzata ed il ricavato destinato a soddisfare il creditore privilegiato ovvero lo Stato.

Per tutelarsi da tale inconveniente l’acquirente può richiedere al venditore il versamento a garanzia di un assegno circolare di importo pari a quanto andrebbe versato all’erario in caso di decadenza per mancato riacquisto entro l’anno (titolo che sarà poi restituito dietro presentazione della copia conforme di atto di acquisto entro il termine annuale) oppure, nelle ipotesi in cui il venditore escluda a priori un riacquisto entro un anno, presentarsi all’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate per ottenere la liquidazione della somma dovuta (la sola differenza di imposta risparmiata senza alcuna sanzione) e provvedere da subito al versamento di quanto liquidato.

Si ricorda infine, anche a parziale sollievo di quanto sopra detto, che lo stesso art. 56, comma 4, del DPR 131/1986, dispone che tale “privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione” dell’atto agevolato. Si può fare questo esempio: Tizio acquista usufruendo delle agevolazioni prima casa il 1 gennaio 2010; il 2 gennaio 2014 Tizio vende a Caio tale immobile senza riacquistare entro un anno (ovvero entro il 2 gennaio 2015) altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Scaduto tale termine del 2 gennaio 2015 l’Agenzia delle Entrate potrà nei successivi tre anni (ovvero entro il 2 gennaio 2018) notificare l’avviso di liquidazione per accertata decadenza nei confronti di Tizio e rivalersi sullo stesso, ma nessun privilegio potrà seguire l’immobile venduto a Caio in quanto sarebbero passati più di cinque anni dal primo acquisto di Tizio datato 1 gennaio 2010.

L’articolo 7 della Legge n. 448 del 23 dicembre 1998 prevede l’attribuzione di un credito d’imposta prima casa per le persone che hanno ceduto a qualsiasi titolo l’abitazione, a suo tempo acquistata con atto soggetto ad imposta di registro o ad Iva ed usufruendo delle agevolazioni prima casa, ed entro un anno dalla cessione acquistano a qualsiasi titolo un’altra abitazione per la quale richiedono le agevolazioni prima casa. Il credito d’imposta è un beneficio personale che spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto.

Per maggiori informazioni sul credito d’imposta prima casa clicca qui.

CIRCOLARI sulle agevolazioni prima casa:

Circolare 18/E del 29 maggio 2013

Circolare 31/E del 7 giugno 2010

Circolare 38/E del 12 agosto 2005

Circolare 19/E del 1 marzo 2001

RISOLUZIONI sulle agevolazioni prima casa:

Risoluzione 49/E del 11 maggio 2015

Risoluzione 112/E del 27 dicembre 2012

Risoluzione 105/E del 31 ottobre 2011

Risoluzione 30/E del 1 febbraio 2008

Risoluzione 110 del 2 ottobre 2006